Locazioni Brevi Turistiche: Guida 2019

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Il Regime Fiscale delle Locazioni Brevi Turistiche. Dalla definizione del DL n 50/17 alle possibilità di mettere a reddito la propria casa sfruttando al cedolare secca. Infine uno sguardo ai modelli di business per gli intermediari che gestiscono abitazioni di terzi da mettere a reddito. Tutte le info in questa guida.

Ho deciso di realizzare questa guida per riassumere in un unico documento questi anni di consulenza effettuati a proprietari di casa, ma soprattutto ad intermediari nell’ambito delle Locazioni Brevi Turistiche.

Questo tipo di attività negli ultimi anni è cresciuta in modo esponenziale in Italia. Infatti, anche il legislatore è intervenuto, con il DL n 50/2017. Norma che contiene il c.d. “regime fiscale delle Locazioni Brevi Turistiche“.

Con la nuova normativa nazionale si è voluto quindi offrire un quadro chiaro per disciplinare tutta la normativa. Tuttavia, se per i proprietari di casa, questa norma è stata di ausilio, per gli intermediari le cose sono ancora complicate.

Mi riferisco al modello di business da utilizzare per la gestione di case ed appartamenti di proprietà di terzi. Si tratta di intermediari che intervengono, in qualità di agenti, per conciliare le esigenze di proprietari ed ospiti.

Per poter esercitare questa attività, ad oggi, ed in attesa di chiarimenti futuri, deve essere in possesso di determinati requisiti e deve rispettare alcuni adempimenti obbligatori molto importanti.

Tutti aspetti che di seguito vado ad analizzare.

Ho suddiviso questa guida in due parti.

La prima è dedicata ai proprietario di casa, che intendono mettere a reddito la stessa.

La seconda, invece è dedicata agli intermediari tra proprietari ed ospiti, per fornitura di servizi di intermediazione (per soli agenti immobiliari) o per servizi accessori (check-in e check-out, lavanderia, etc).

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio come viene disciplinata la nuova normativa nazionale sulle locazioni brevi turistiche.

Cominciamo!


LOCAZIONI BREVI TURISTICHE

Il DL n 50/17 fornisce per la prima volta una definizione puntuale di Locazioni Brevi Turistiche.

Ai sensi dell’articolo 4, comma 1, del DL si definiscono tali:

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di:

– fornitura di biancheria e di

– pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line

Articolo 4 DL n 50/17

APPLICABILITÀ DELLA NORMATIVA SULLE LOCAZIONI BREVI

La norma fa – sostanzialmente – cinque cose:

  1. Conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti, in via opzionale e quale regime tributario alternativo all’Irpef, alle locazioni brevi turistiche fino a trenta giorni;
  2. Precisa che le nuove disposizioni, e quindi anche la cedolare, si applicano anche quando le locazioni “prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali“. Servizi che in precedenza non potevano essere offerti;
  3. Estende l’applicabilità della cedolare ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di
    1. sublocazione e dai
    2. contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni indicate al comma 1;
  4. Prevede l’obbligo di comunicare i dati relativi ai contratti sopra richiamati da parte dei soggetti “che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“;
  5. Impone – ai “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi” – l’obbligo di operare, in qualità di sostituiti di imposta, una ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”. Il tutto con conseguente onere di provvedere al relativo versamento e alla relativa certificazione.

LA RATIO DELLA NORMATIVA

La finalità dell’intervento normativo – con particolare riferimento all’obbligo di ritenuta e a quello di comunicazione dei dati dei contratti – è di impedire l’evasione fiscale.

Questo in un comparto, quello delle Locazioni Brevi Turistiche, che il Governo ritiene particolarmente interessato dal fenomeno.

Senza un soggetto che nel settore possa fungere da sostituto di imposta, le possibilità di evasione rimangono alte. Per questo motivo si è reso necessario intervenire con una normativa specifica per questo settore.

LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: LA NORMATIVA FISCALE

In questa sede ci occuperemo esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano Locazioni Brevi Turistiche in forma privata (non imprenditoriale).

In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che deve essere riportato in dichiarazione dei redditi è sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione.

Successivamente mi occuperò della figura dell’intermediario.

LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI BREVI

Il DL n 50/2017 conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti anche alle locazioni definite brevi, vale a dire a quelle di durata non superiore a 30 giorni.

Il provvedimento che ha introdotto la cedolare, infatti, non fa alcuna distinzione in merito alla durata dei rapporti di locazione.

Questo significa che è possibile applicare il regime fiscale sostitutivo a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati ad uso abitativo.

L’applicazione della cedolare secca deve avvenire nel rispetto delle condizioni soggettive previste dalla norma. Questo vale anche per i contratti di durata non superiore ai 30 giorni.

CEDOLARE SECCA PER I CONTRATTI NON SOGGETTI AD OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

Dal punto di vista sostanziale la norma conferma l’applicazione della cedolare secca (articolo 3 DLgs n 23/11) anche alle Locazioni Brevi Turistiche.

La stessa Agenzia delle entrate aveva avuto modo di puntualizzare – nella Circolare n. 26/E/2011 – che l’opzione per la cedolare:

può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso

Circolare n 26/E/2011 Agenzia delle Entrate

APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi).

L’opzione si esercita nel quadro dedicato dei redditi fondiari, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato. In alternativa, qualora il reddito derivi da sublocazione o locazione breve del comodatario l’opzione si esercita nel quadro dei redditi diversi.

Queste due sono le uniche possibilità di applicazione della cedolare secca nei contratti di locazione senza obbligo di registrazione.

Come anticipato, possono fruire della cedolare secca:

  • I proprietari:
  • I sublocatori;
  • Ma anche i comodatari (soltanto per contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni).

Nel caso in cui la locazione abbia una durata superiore a 30 giorni l’opzione per la cedolare secca si esercita direttamente nel modello RLI.

Questo modello deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme ai documenti utili per la registrazione del contratto.

Se desideri ricevere maggiori informazioni sulla registrazione del contratto di locazione ti rimando a questo contributo:

La registrazione dei contratti di locazione immobiliare

CEDOLARE SECCA PER SUBLOCAZIONE E COMODATO GRATUITO

La possibilità di optare per la tassazione con cedolare secca è concessa anche ai sublocatori o a chi concede in locazione l’immobile ricevuto in comodato.

Questo è quanto prevede il comma 3 dell’articolo 4 del DL n 50/17, il quale prevede:

si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1

Articolo 4, comma 3, DL n 50/17

Per quanto riguarda la sublocazione, era stata proprio l’Agenzia delle entrate – nella citata Circolare n. 26/E/2011 – a rilevare che il regime fiscale della cedolare secca:

non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h), del DPR n. 917/86 e non tra i redditi di natura fondiaria

Si tratta, pertanto, di una oggettiva estensione dell’ambito applicativo di questa modalità di tassazione alternativa all’IRPEF.

Anche l’inclusione del comodatario fra i soggetti legittimati ad optare per la cedolare secca – essenzialmente per contratti di locazione, deve ritenersi – rappresenta un ampliamento della sfera di azione del regime fiscale sostitutivo.

L’articolo 3 del DLgs n 23/2011, infatti, concede tale facoltà esclusivamente al proprietario e al titolare di diritto reale di godimento.

LA DURATA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE

Per ciò che concerne la durata, la norma parla di contratti di “durata non superiore a 30 giorni“.

L’assenza di ulteriori specificazioni dovrebbe consentire di dedurre che il limite sia riferito al singolo rapporto contrattuale, con qualunque soggetto sia concluso.

Con la conseguenza di escludere qualsiasi analogia con la disposizione – valida in tutt’altro contesto – che esclude l’obbligo di registrazione per i contratti “di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno“.

Norma che l’Agenzia delle entrate ha interpretato nel senso che la durata del contratto debba essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Inoltre, si stabilisce che:

gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziari hanno facoltà di accedere in qualsiasi ora nelle unità immobiliari destinate all’esercizio dell’attività di locazione breve

FORNITURA DI BIANCHERIA E PULIZIA DEI LOCALI

Il comma 1 dell’articolo 4 stabilisce che – ai fini dello stesso articolo – si intendono per contratti di locazione breve anche quelli:

che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali

La disposizione non brilla per chiarezza.

Se il termine “fornitura” fosse stato utilizzato nel senso di dotazione, cioè di prima fornitura, la definizione di prestazione di servizi non sarebbe appropriata e, comunque, verrebbe ribadito quanto già dovrebbe essere assodato (salvo fantasiose interpretazioni, sovente operate da disposizioni regionali di dubbia o nessuna legittimità).

Vale a dire che la locazione – che, secondo il Codice civile è “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo” – non esclude la fornitura iniziale di biancheria (nel senso, appunto, di dotazione).

DEFINIZIONE DI “FORNITURA

Se, invece, con il termine “fornitura” si fosse inteso fare riferimento al cambio della biancheria nel corso della permanenza dell’ospite, ci si troverebbe di fronte ad una novità sostanziale, peraltro coerente con il riferimento alla prestazione di servizi, venendo di fatto ad ammettersi una locazione comprensiva, per l’appunto, della prestazione di servizi alla persona.

Allo stato, può ritenersi che configuri prestazione di servizi esclusivamente una pulizia dei locali oggetto della locazione che venga effettuata durante la permanenza dell’inquilino.

Con la conseguenza, anche in questo caso, che, se il legislatore ha inteso riferirsi a tale ultima fattispecie, l’effetto è quello di un oggettivo ampliamento dei confini della locazione.

Di conseguenza – deve ritenersi – che, se si addiviene all’ipotesi che il legislatore abbia voluto effettivamente fare riferimento alle due specifiche prestazioni di servizi sopra indicate (cambio della biancheria e pulizia dei locali durante la permanenza dell’inquilino nell’immobile), in presenza di tali condizioni non potrebbe mai ipotizzarsi lo svolgimento di un’attività imprenditoriale (neppure ai fini della disciplina Iva, evidentemente) e dovrebbe sempre ammettersi l’applicabilità della cedolare o, in alternativa, dell’Irpef quale modalità di tassazione sul reddito delle entrate derivanti da questa particolare forma di locazione.

OBBLIGHI IN CAPO AGLI INTERMEDIARI

Il comma 4 dell’articolo 4 del DL n 50/17 stabilisce che:

i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“,

trasmettono – all’Agenzia delle Entrate, deve ritenersi, ma la norma non lo dice – i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.

Il successivo comma 5 dispone che:

per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti

sopra indicati, operano, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento.

Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Il Decreto parla di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.

In questa dizione si è ritenuto che possano essere collocati sia gli agenti immobiliari sia i siti Internet all’interno dei quali si incontrano potenziali locatori e potenziali inquilini.

SANZIONI PER L’INTERMEDIARIO NELLE LOCAZIONI BREVI

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa.

Si tratta di una sanzione modulabile da un minimo di € 250 ad un massimo di € 2.000 (articolo 11 del Dlgs n 471/97).

Qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati meditante successivo invio avvenga nel termine di 15 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta alla metà.

La comunicazione dei dati avviene tramite apposito software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

TRATTENUTA FISCALE

In capo agli intermediari immobiliari che intervengono nel pagamento dei canoni o corrispettivi dei contratti di:

  • Locazione breve;
  • Sublocazione breve;
  • Locazione breve di immobile in comodato

è prevista l’applicazione, da parte di questi, di una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito.

In pratica, l’intermediario immobiliare che interviene nel pagamento dei canoni di locazione deve versare il corrispettivo al titolare del canone al netto della ritenuta.

Ritenuta che è chiamato a versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello di conclusione del rapporto di locazione breve.

Attraverso questo sistema, l’obbligazione tributaria, ovvero il pagamento della cedolare secca viene posta a carico di un soggetto (il sostituto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito).

Stessa sostituzione opera anche qualora il locatore non scelta la cedolare secca, bensì la tassazione IRPEF, regime ordinario del reddito fondiario.

In questo caso l’importo della ritenuta va a costituire un acconto sull’Irpef liquidata in sede di dichiarazione.

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa del 20% dell’ammontare trattenuto. Questo è quanto prevede l’articolo 14 del DLgs n 471/97.

Qualora l’importo superi la soglia di € 150.000 di ritenute vi è l’applicazione di una sanzione penale. Si tratta della reclusione da 6 mesi a 2 anni. Sanzione prevista dall’articolo 10-bis del DLgs, n 74/00.

CODICE TRIBUTO 1919

Il versamento della ritenuta da parte degli intermediari immobiliari avviene utilizzando il modello F24, utilizzando il codice tributo 1919.

Questo codice è stato introdotto con la Risoluzione del 05/07/2017 n 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”.

Il modello è completato con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega. Mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

I PORTALI ONLINE

Questa questione è davvero molto dibattuta.

In linea generale i portali online come (Airbnb, Booking, etc) che intervengono come intermediari sono tenuti ad applicare le disposizioni sopra riportate. Tuttavia, vi sono state da parte di questi molte obiezioni sulla portata della norma.

In pratica i portali si stanno rifiutando di operare in Italia come intermediari. Per un portale estero operare in Italia come intermediario significa aprire una stabile organizzazione nel nostro Paese.

La conseguenza principale di questa norma, è quella di portare questi portali a tassare in Italia i proventi ottenuti da immobili italiani. Cosa che questi portali non voglio proprio fare (evidentemente).

Ad oggi la situazione è molto particolare, Aibnb dopo due sentenze, ha deciso di rivolgersi al TAR per ottenere giustizia. Altri portali, come Booking, invece, dichiarano di avere un modello di business diverso, quindi non si ritiene interessato dalla norma.

Ad oggi su questo punto la situazione è caotica e non sembra esserci all’orizzonte una soluzione pacifica.


IL RUOLO DELL’INTERMEDIARIO IMMOBILIARE NELLE LOCAZIONI BREVI

Ho deciso di dedicare la seconda parte di questa guida al mondo parallelo delle Locazioni Brevi Turistiche. Mi riferisco al mondo degli intermediari immobiliari.

Infatti, il proprietario di un immobile può avvalersi di un intermediario immobiliare (agente immobiliare) per la gestione delle Locazioni Brevi Turistiche.

In questo caso per questi operatori vi può essere un duplice modello di business da utilizzare.

In questi anni di consulenza ho aiutato tantissimi intermediari immobiliari ad affinare il loro modello di business sulle Locazioni Brevi Turistiche.

Le informazioni che ti darò di seguito sono per lo più frutto della mia esperienza sul campo.

Possiamo avere, infatti:

  • L’agente immobiliare agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • L’agente immobiliare agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio l’agente e/o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nelle altre figure, invece, quali quelli di agenzia e mediazione l’ attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione“).

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, l’agente immobiliare, nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni brevi turistiche consigliamo sempre agli agenti immobiliari di operare con mandato con rappresentanza. Al fine di semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

MANDATO CON RAPPRESENTANZA

In questo caso il mandatario (agente immobiliare) opera con rappresentanza, quindi con procura.

In questo caso il negozio giuridico si svolge, anche ai fini IVA, direttamente tra:

  • Il mandante (proprietario) ed
  • Il terzo (cliente),

determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario).

Per cui, sinteticamente:

RUOLOMandante ProprietarioMandatario Agente
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio. Di conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Mandatario che, tuttavia, dovrà successivamente trasferirli al mandante. Questo in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10%. (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72), in quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare;
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili. Se questi risultano essere soggetti passivi di imposta. Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva. Per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.

ESENZIONE IVA

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da IVA, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72.

Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da IVA quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione. Somma che poi riversarserà al proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione.

La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

L’aliquota IVA applicabile in fattura da parte dell’intermediario immobiliare è del 10%.

COMPENSO DELL’INTERMEDIARIO

Costituiscono componenti positive di reddito dell’agente intermediario le sole provvigioni riscosse presso i terzi conduttori.

Questo perché rappresentando le somme relative al prezzo di locazione (oggetto di successiva retrocessione) un mero debito nei confronti dei mandanti, proprietari degli immobili locati.

Nel rapporto tra mandante e mandatario, in questo caso, ai fini IVA si assiste ad una finzione giuridica. Infatti, il compenso del mandante è imputato allo stesso tramite una seconda operazione avente natura solo giuridica e volta a far applicare (eventualmente) l’IVA dal mandante al mandatario.

AGENTE IMMOBILIARE E RITENUTA SUGLI AFFITTI

Chi oggi svolge l’attività di agente immobiliare nelle locazioni brevi turistiche deve attrezzarsi al fine di poter essere in regola e potersi qualificare effettivamente come agente immobiliare.

Fatto questo aspetto preliminare sarà possibile poi operare, o come mandatario con rappresentanza o senza, a seconda della modalità migliore per operare.

Un aspetto importante sulla scelta di come operare (con rappresentanza o meno) è dato anche dall’introduzione, come abbiamo visto, della ritenuta di acconto.

Ritenuta da applicare, da parte di intermediari immobiliari nonché ai gestori dei portali telematici, sui compensi corrisposti ai proprietari.

APPLICAZIONE DELLA RITENUTA DI ACCONTO

Gli agenti immobiliari che operano attraverso:

  • Un mandato con rappresentanza, o
  • Un mandato senza rappresentanza

devono trattenere l’importo complessivo della locazione.

Su questo importo l’intermediario deve calcolare la ritenuta del 21% da trattenere al proprietario.

In pratica l’intermediario che interviene nel pagamento è sempre chiamato a fungere da sostituto di imposta. Questo anche nel caso di mandato senza rappresentanza.

Il proprietario poi, farà ricevuta o fattura al:

  • Al cliente (in caso di mandato con rappresentanza)
  • All’intermediario (in caso di mandato senza rappresentanza)

per la quota di locazione ricevuta.

ESEMPIO: RITENUTA SUL MANDATO CON RAPPRESENTANZA

Ipotizziamo i seguenti dati in caso di mandato con rappresentanza:

  • Canone di locazione € 1.000
  • Commissione dell’Agente € 80,00

La commissione viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

ESEMPIO: RITENUTA SUL MANDATO CON RAPPRESENTANZA E SPESE DI PULIZIA

Prendiamo in considerazione i seguenti dati:

  • Canone di locazione € 1.000;
  • Commissione dell’Agente immobiliare € 80,00;
  • Spese di pulizia per € 200,00 addebitate direttamente all’ospite.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

Nulla cambia rispetto all’esempio precedente.

Le pulizie sono richieste e addebitate direttamente all’ospite.

Se, invece, nel contratto di locazione vi fosse scritto che il canone si intende comprensivo di pulizie finali, il calcolo cambia. In questo caso nel canone, base imponibile, della ritenuta si dovrebbero aggiungere anche le spese di pulizia.


LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: ELEMENTI DA SFRUTTARE

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Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“.

In questo articolo ho cercato di mettere a tua disposizione buona parte delle mie conoscenze nel mondo delle Locazioni Brevi Turistiche.

Come puoi vedere la maggior parte delle informazioni che hai letto difficilmente le trovi in giro. Questo perché il mondo delle locazioni brevi è un mondo molto settoriale. Se non hai esperienza nel settore difficilmente puoi capirne il funzionamento.

Se hai letto con interesse questo articolo scommetto che vuoi chiarire meglio la tua situazione personale. Il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un consulente preparato.

Altrimenti diventa molto difficile operare nel modo giusto. La normativa per molti versi ancora non è completa, e per questo le possibilità di commettere errori sono ampie.

Nessuno in questo contesto è in grado di garantirti una compliance totale. Tuttavia, l’esperienza mi ha portato a scegliere alcune soluzioni piuttosto che altre.

Se desideri ricevere la mie consulenza segui le informazioni seguenti.


LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: CONSULENZA ONLINE

Se desideri ricevere una consulenza direttamente con me per approfondire il discorso legato alle locazioni brevi, contattami.

Fornisco consulenza sia a privati che vogliono mettere a reddito il proprio immobile nel modo giusto, rispettando la normativa fiscale, sia agli intermediari.

In questo caso la consulenza è legata alla scelta del miglior modello di business da applicare il relazione alle proprie esigenze di clientela. Nel caso vedremo i contratti da predisporre e gli adempimenti fiscali obbligatori.

Non aspettare, affidati ad un professionista preparato.

41 COMMENTS

  1. ho una dubbio al quale non trovo risposta nel web. Io sono agente immobiliare (agendo con mandato con rappresentanza) di un proprietario di casa che è straniero e residente in USA il quale sostiene che le tasse le deve pagare nel suo stato di residenza, quindi il reddito percepito dal suo immobile in Italia dovrà essere tassato dal fisco USA. E non avrebbe beneficio a versare la Ritenuta del 21%, ossia si troverebbe a pagare due volte le tasse nel caso operi la ritenuta. La tesi del mio cliente straniero. è corretta o sbagliata?

  2. Quello che sostiene il cliente è totalmente sbagliato. L’immobile si trova in Italia e le imposte che ne derivano si pagano in Italia. Se poi il proprietario come in questo caso è residente all’estero dovrà dichiarare anche all’estero il reddito italiano, con un credito di imposta.

  3. Buongiorno, l’articolo è stato di grande utilità, grazie. Vorrei però sapere, se possibile, cosa succede, dal punto di vista fiscale, quando le spese per le pulizie di cambio (o per il cambio della biancheria a fine locazione) sono sostenute dall’agenzia (e non dal proprietario) che a sua volta incarica una ditta per detti servizi. In questo caso, il proprietario – che non percepirà alcuna somma pagata a parte, rispetto al canone di locazione, dal cliente finale per questi servizi – deve considerare o no anche questi importi nel “lordo” della cedolare secca? Io immagino di si, ma volevo conferma o smentita. Grazie in anticipo.

  4. Questi sono costi che il proprietario sostiene, inerenti la locazione. Tuttavia, la cedolare secca non permette deduzione di costi. Quindi, tali voci andranno a formare la base imponibile “lordo” della cedolare secca.

  5. Buongiorno, innanzitutto grazie per il lavoro che svolge, che permette a noi tutti di avere chiarimenti completi, su questa situazione non molto chiara. Vorrei solo chiederle un chiarimento: concedendo in locazione turistica, tramite portali web, 3 appartamenti di cui 2 in comodato d’uso, e 1 in proprietà, andrei a rientrare nell’ambito professionale, e quindi dovrei in conseguenza aprire la partita Iva? o non svolgendo l’attività in forma societaria, e quindi privatamente, potrei applicare la cedolare secca al lordo dei ricavi e dichiarare i redditi nel riquadro RLI, senza apertura di partita Iva? Nella nuova normativa non ho trovato specificazioni sull’ambito professionale o non professionale, solo l’esclusione per chi agisce in forma societaria. Grazie in anticipo.

  6. I soggetti che effettuano intermediazione nei portali web e che non sono proprietari dell’immobile devono obbligatoriamente operare come agenti immobiliari, quindi iscrivendosi nel ruolo agenti, operando con partita Iva. Tutti quelli che fanno intermediazione conto terzi, sono passibili di sanzione. Questo, in quanto, l’intermediazione immobiliare per compravendite e locazione può essere svolta solo da agenti immobiliari.

  7. Anche se il comodato fosse fatto da un parente stretto? si tratterebbe comunque di intermediazione anche se il proprietario non percepisse utili dall’affitto turistico?

    Se il proprietario fosse unico con 3 appartamenti in proprietà, affittandoli per locazioni brevi come su detto, rientrebbe comunque in ambito professionale quindi apertura di partita Iva, o potrebbe agire come privato senza bisogno di partita iva?
    Grazie in anticipo

  8. Utilizzare i portali web, intendo mettere l’annuncio su airbnb, windu ecc.. Non utilizzare un proprio portale di intermediazione. Se avessi un comodato d’uso gratuito da mia mamma per esempio, e affittassi l’appartamento tramite uno dei suddetti portali, sarei considerato un intermediario immobiliare?

  9. Il privato, proprietario, che affitta da solo i suoi immobili può farlo senza partita Iva. Mentre, se un soggetto inserisce sui portali immobili di terzi per locarli, deve operare come agente immobiliare. Spero di aver chiarito il dubbio, perché molto importante. Non importa verso chi si fa l’intermediazione, se si inseriscono immobili nei portali e non ne siamo i proprietari si deve agire come agenti immobiliari.

  10. In questo caso, sarebbe lei il titolare del diritto di dichiarare i redditi da locazione turistica, quindi, eviterebbe il problema dell’agire come agente immobiliare.

  11. ok perfetto! quindi in conclusione se decido di affittare (per locazioni brevi turistiche), tramite Airbnb, 3 appartamenti (2 concessi da mia mamma in comodato d’uso gratuito e 1 di mia proprietà) in forma privata e non societaria, non occorre aprire la partita iva, ma semplicemente ai fini fiscale dovrò pagare il 21% (cedolare secca) su i ricavi lordi scaturiti dagli affitti brevi di tutti e 3 gli appartamenti? è corretto ? grazie ancora per il suo aiuto!

  12. buongiorno,
    ho il dubbio che vi sia un reddito tassato non opportunamente, o meglio.
    agenzia percepisce 100 lire di affitto ,dall’ importo trattiene il 2% ad esempio ,
    dal proprietario come provvigione e un ulteriore 2% sempre dal proprietario (che sarebbero le provvigioni di spettanza dell’inquilino).Il proprietario percepisce cosi’ 96 sui quali paga le tasse 21%
    e’ corretta l’interpretazione?.

  13. No, assolutamente. Non è corretto, il proprietario riceve 96 ma la ritenuta si applica su 100 – 2% di spettanza dell’inquilino. Il 2% di intermediazione è un costo del proprietario che non può dedursi, in quanto la cedolare secca si applica sul reddito da locazione, senza possibilità di deduzioni. In pratica il proprietario si vede tassato il costo dell’intermediazione, che per lui è indeducibile. Questo aspetto è frutto della nuova normativa e capirlo immediatamente è fondamentale. In futuro ci saranno molti più proprietari che cercheranno di fare da soli, senza agenzie di intermediazione, perché il costo di queste non sarà deducibile dal reddito da locazione.

  14. Salve a tutti, ringrazio anticipatamente per il lavoro che svolgete egregiamente.
    Vorrei, se è possibile, che mi fareste un esempio dove venga riportato un quadro chiaro della tassazione e della suddivisione compensi (cedolare secca, iva), nel rapporto di locazione turistica di un immobile da parte di agenzia immobiliare (che adotta il regime forfettario) con mandato da parte del proprietario (con e senza rappresentanza).
    Con esempio affitto settimanale di euro 1000 con provvigione del 20%.
    Grazie anticipatamente

  15. Ho ampliato l’articolo, vediamo se trova questi due esempi di supporto. Altrimenti mi scriva in privato.

  16. Buonasera e complimenti.
    Nel caso di mandato senza rappresentanza il proprietario può assoggettare il reddito a cedolare secca? E nel caso quale sarebbe la base imponibile?
    Grazie

  17. E sempre possibile applicare la cedolare secca. La base imponibile è costituita dalla somma percepita dell’agente, quindi, al lordo della sua commissione.

  18. Buonasera, ho affittato un appartamento per un periodo di 25 giorni circa con la formula del contratto di locazione turistica come persona fisica al di fuori del l’esercizio di attività di impresa ma non ho fatto alcuna comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S. in quanto non ero a conoscenza dell’obbligo stesso. Cosa succede in questo caso? Si incorre in qualche sanzione?

  19. La comunicazione al portale alloggiati è obbligatoria. Attenzione, perché la violazione di tale obbligo è sanzionata penalmente. Infatti dopo essere stato depenalizzato e quindi soggetto alla sola sanzione amministrativa, dall’art.7 della Legge n. 97/1995, L’articolo 8 della legge n. 135/2001 nel riscrivere completamente l’art. 109 del Tulps non ha previsto per la sua violazione, una specifica sanzione, pertanto nell’ipotesi in cui si accerta tale infrazione, deve applicarsi l’art. 17 del T.U.L.P.S. norma che prevede, per chi violi tale disposizione di legge, l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a € 206,00.

  20. Buongiorno.
    Complimenti per la precisione e professionalità delle risposte.

    Spiego brevemente il mio dubbio al quale non sono riuscito a trovare risposta: ho un appartamento al mare che gestirò come “uso turistico” (non imprenditoriale) con affitti inferiori a 30 giorni.
    Già ho fatto tutte le comunicazioni necessarie (Comune e Agenzia del Turismo) nonché sbloccate le credenziali per web-alloggiati.
    Il mio dubbio è relativo alla comunicazione alla questura: se volessi lasciare per una settimana l’appartamento ad un gruppo di miei amici SENZA alcun compenso, è comunque obbligatoria la comunicazione su web-alloggiati?
    In altre parole: a me non costerebbe nulla farla (anzi, vorrei farla comunque) visto che ho già tutte le credenziali … ma cosa prevede la legge? Si può fare anche se non percepisco alcun compenso?
    Ripeto: io preferirei!!

    Grazie mille.
    Lodovico

  21. Salve Lodovico, la comunicazione alla questura è adempimento obbligatorio, e in caso di violazioni si può rischiare di incorrere anche in un reato penale. Consiglio di fare sempre la comunicazione in questura.

  22. grazie per l’articolo, una domanda.
    Qualora il proprietario della locazione breve non avesse altro reddito se non quello ricavato dall’immobile, l’attivita’ puo essere sempre considerata non imprenditoriale o c’e’ un limite di ricavo?

    grazie in anticipo

  23. L’imprenditorialità o meno non dipende dal reddito o da quante tipologie di reddito si hanno, ma da come si svolge l’attività (servizi offerti) e numero di immobili a disposizione. Per maggiori info mi contatti in privato.

  24. Buonasera, ma le spese sostenute dal proprietario che si affida ad una società immobiliare possono essere dedotte dal canone che percepisce?

  25. Qualunque sia il metodo di tassazione scelto dal proprietario le spese analitiche sostenute non sono mai deducibili. Per maggiori info mi contatti per una consulenza.

  26. Buongiorno.
    Se affitto 2 stanze di mia proprietà di un appartamento e registro la locazione turistica all’egenzia delle entrate – seppur inferiore ai 30 giorni – ho comunque l’obbligo della registrazione al portale alloggiati quindi alla Questura o la registrazione all’agenzia delle entrate assolve e incorpora tale onere?
    Grazie mille

  27. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate del contratto di locazione breve sostituisce la comunicazione al portale alloggiati della Questura.

  28. Salve, se un ospite usufruisce della locazione breve in più volte e supera complessivamente i 30 giorni (ma non lo si sapeva a priori), è necessario fare un contratto scritto? E quando? E per quale durata se non si sa se e quando tornerà ancora ad usufruire della locazione? Va registrato il contratto?

  29. Il contratto scritto deve essere sempre effettuato, per qualsiasi tipo di locazione. Superati i 30 giorni il contratto deve essere registrato, e così per tutti i contratti successivi. I 30 giorni riguardano ogni soggetto per ogni anno.

  30. Forse nel precedente post non mi sono spiegato:
    Esercito a livello non professionale l’attività di locazione turistica. I clienti prenotano e vengono per 1 giorno, 2 o più. Io non faccio nessun contratto, mi limito a segnalare la presenza nel portale della Questura e a rilasciare una ricevuta se mi hanno contattato personalmente e nessuna ricevuta se si sono prenotati tramite intermediario on-line (perché pagano direttamente all’intermediario).
    Capita che qualcuno ritorni più volte nel corso dell’anno e potrebbe succedere che complessivamente i giorni di permanenza nell’anno superino i 30 giorni. Scatta in questo caso l’obbligo del contratto scritto? Se sì, devo indicare retroattivamente i periodi di permanenza trascorsi + quello attuale? E se poi il cliente ritorna ancora, come dovrò comportarmi, riparte nuovamente da zero il conteggio dei giorni?
    E devo registrare il contratto stesso con decorrenza dal primo arrivo del cliente ricadendo così nella situazione di registrazione in ritardo?
    Grazie per la pazienza.

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