Tipologia di spesaSpese interessi passivi su mutuo prima casa
Limite di detraibilità€ 4.000 complessivi di interessi
Detraibilità19% Max. € 760
RequisitiIntessi passivi su mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale
Soggetti fiscalmente a caricoOnere detraibile anche se sostenuto per familiari (coniuge) a carico
NormativaArticolo 15, comma 1-ter, TUIR

Detrazione del 19% nel limite di 4.000 euro per gli interessi passivi su mutui legati all’acquisto dell’abitazione principale. Tutte le informazioni per la detrazione fiscale.

L’art. 15 del TUIR disciplina la detraibilità dal reddito complessivo IRPEF degli interessi passivi pagati in relazione a mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. Infatti, ai sensi dell’art. 15, co. 1, lett. b) del TUIR sono detraibili nella misura del 19% gli interessi per mutui ipotecari legati all’acquisto dell’abitazione principale.

La detrazione sugli interessi passivi dei mutui ipotecari è concessa al 19% con un limite di 4.000 euro di spesa, e si tratta di una agevolazione garantita sugli interessi passivi e sugli oneri accessori nel caso di ipoteche sugli immobili, e sui contratti per i mutui stipulati per una casa destinata a prima abitazione. Pertanto, se hai contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione ove hai stabilito la residenza puoi avere una riduzione sulle imposte.

Questa agevolazione può essere beneficiata da tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari (coniuge) a carico. Questo tipo di detrazione è fruibile sia nel modello 730 che nel modello Redditi Persone fisiche.

Detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa

Per beneficiare di questa agevolazione è necessario rispettare le seguenti condizioni:

Contratto di mutuo

La detrazione spetta al contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di abitazione principale. Il contratto di mutuo, deve:

  • Essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso. E’ escluso, il caso in cui l’originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. E’ possibile, quindi, prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita;
  • Essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.

Immobile destinato ad abitazione principale (entro un anno dall’acquisto)

Ulteriore condizione è che, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto. Per abitazione principale, si intende, la dimora abituale dello stesso e/o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale comporta, la decadenza di tutti i benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non venga locato. La detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento. Inoltre, la detrazione spetta anche:

  • Dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro 2 anni dall’acquisto, qualora l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
  • In caso di acquisto di un immobile locato se, entro 3 mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
  • Qualora il contribuente trasferisca la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Limite massimo di spesa agevolabile

Il limite annuo di spesa agevolabile è di 4.000 euro annui. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi, dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (calcolato come il 19% del limite massimo di 4.000 euro). Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:

  • Degli interessi passivi;
  • Degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
  • Delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Qualora il mutuo stipulato sia cointestato i soggetti intestatari potranno detrarre gli interessi solo per quota di loro spettanza.

Facciamo un esempio.

Ipotizza l’acquisto di un’abitazione principale da parte di due coniugi. Questi stipulano un contratto di mutuo e prendono residenza nel nuovo immobile.

Ciascun coniuge ha facoltà di fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Soltanto nel caso in cui uno dei due coniugi risulti a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Abitazione principale cointestata

Nel caso di acquisto di abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Qualora uno dei due coniugi, sia fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote. Per la detrazione è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.

Mutuo intestato ad un coniuge con immobile in comproprietà

Ai fini della detrazione è invece ininfluente la ripartizione della proprietà dell’immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà con l’altro coniuge (che non ha stipulato il contratto di mutuo) può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati (e non solo sul 50%).

Separazione o divorzio dei coniugi

In caso di separazione tra i coniugi, il coniuge separato, fino a quando non c’è l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, il coniuge che ha trasferito la sua dimora, spetta la detrazione per la quota di competenza, qualora nell’immobile vivono i suoi familiari.

Contratto di mutuo stipulato ante 1993

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono:

  • L’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
  • Nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. Altrimenti, a decorrere, dallo stesso anno l’importo massimo è di 2065,38 euro.

Contratti di mutuo durante il 1993

Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:

  • L’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro 6 mesi dall’acquisto);
  • L’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Contratti di mutuo post 2001

Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di 4.000 euro, complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Modalità di pagamento

La detrazione IRPEF del 19% spetta solo nel caso in cui il pagamento viene effettuato con bonifico bancario o postare o con altri sistemi di pagamentotracciabili” ex art. 23 del D.Lgs. n. 241/97.

Detrazione per interessi sul mutuo e persone fisiche non residenti

La detrazione IRPEF legata alla detrazione del 19% sugli interessi passivi legati al mutuo prima casa è applicabile anche nei confronti delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia (compresi i c.d. “non residenti Schumacker” ex art. 24, co. 3-bis del TUIR). Sostanzialmente, la detrazione in commento spetta alle stesse condizioni previste per i contribuenti residenti in Italia. Tuttavia, l’agevolazione spetta esclusivamente in relazione agli interessi passivi pagati per l’acquisto dell’abitazione principale in Italia. Su questo punto si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 218/E/2019 ed anche la risposta ad interpello n. 524/E/2019.

Contratti di mutuo che eccedono il valore dell’immobile

La regola generale prevede che gli interessi passivi su mutui siano detraibili in proporzione la costo dell’abitazione. Nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare:

  • Della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito;
  • Del valore complessivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Esempio:
Ipotizza un contribuente che ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un valore di € 200.000. Il costo di acquisto dell’immobile nel rogito è stato di € 180.000.

Calcolo della detrazione spettante

In questo caso gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

Interessi passivi su mutuo
Interessi passivi su mutuo

Riprendiamo ora l’esempio precedente. Ipotizzando interessi passivi su mutuo per 3.500 euro vediamo come calcolare il limite massimo di detrazione.

180.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.150,00

Questo è il limite massimo agevolabile in detrazione dei redditi.


Gli oneri accessori al costo di acquisto dell’immobile e detraibilità

Ai fini del calcolo in esame, il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto. Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio:

  • Dall’onorario del notaio rogante l’atto di compravendita;
  • Dalle imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare (registro, ipotecaria e catastale);
  • Da eventuali compensi di mediazione.

Gli importi relativi agli oneri accessori all’acquisto vanno quindi ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante.

Esempio

Riprendendo il nostro esempio e supponendo che gli oneri accessori all’acquisto ammontino a 10.000 euro. L’importo sul quale calcolare la detrazione del 19% aumenta a 3.325,00 euro. Questo è il calcolo da effettuare:

190.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.325

Le spese di assicurazione

La detrazione non spetta, invece, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’immobile. La detrazione non spetta in quanto non soddisfano il suddetto requisito di necessarietà. Tale requisito non sussiste neppure qualora l’assicurazione sull’immobile sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia (oltre a quella ipotecaria). Si tratta di polizze che coprono particolari eventi. Come ad esempio nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile e possano determinare una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

La rilevanza degli oneri

Gli oneri accessori in esame:

  • Danno diritto, al pari degli interessi passivi, alla detrazione del 19% nell’anno in cui vengono sostenuti;
  • Non rientrano nel costo di acquisto dell’immobile, ai fini del rapporto sopra esaminato, in quanto sono connessi all’operazione di finanziamento e non all’atto di acquisto.

Qualora l’ammontare del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale sia di importo superiore al costo dell’immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, vi sono conseguenze. Il costo maggiorato degli oneri accessori all’acquisto, al pari degli interessi passivi, beneficiano della detrazione del 19% limitatamente all’ammontare risultante dal suddetto rapporto.


Immobili da costruire o ristrutturare

In questo caso la detrazione è possibile sempre nella misura del 19%. Tuttavia, in questo caso il limite agevolabile massimo scende a 2.582,28 euro. La riduzione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà (o di altro diritto reale dell’unità immobiliare) avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.

L’attività di ristrutturazione deve essere comprovata dalla concessione edilizia o atto equivalente. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entri due anni dall’acquisto. Prevista un’eccezione per l’anno 1997, in cui si possono detrarre nel caso di credito concesso per ristrutturazione, manutenzione e restauro degli edifici. In tal caso, il beneficio decorre dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale. L’attestazione del rispetto di tale condizione può avvenire:

  • Di regola, sulla base delle risultanze dei registri anagrafici;
  • Oppure, poiché l’abitazione principale non coincide necessariamente con la residenza anagrafica, sulla base di un’apposita autocertificazione. Documento reso dal contribuente ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, nella quale attesta che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.

Naturalmente l’Amministrazione Finanziaria, in fase di accertamento, ha facoltà di verificare la veridicità e l’autenticità delle attestazioni prodotte. In caso di falsa dichiarazione si applicano le disposizioni penali indicate nell’articolo 76 del DPR n. 445/00.

Interessi passivi e trasferimento per lavoro

Il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (Circolare n. 137 del 15 maggio 1997, paragrafo 2.2.2). Questo, anche in caso di trasferimento in un comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Tale deroga non trova più applicazione a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale (Circolare 21/E del 23 aprile 2010, paragrafo 4.5).


Documentazione necessaria

Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente conservi i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
  • Quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.

Per quanto riguarda le quietanze deve essere sottolineato che spesso è direttamente l’istituto finanziario a rilasciare una volta all’anno la certificazione. Si tratta di un documento che certifica la quota di interessi passivi pagati nel corso dell’anno dal contribuente. Questo documento è fondamentale per ottenere la detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi. Questa documentazione deve essere conservata dal momento della presentazione della dichiarazione dei redditi. Tale documentazione potrà essere richiesta dall’Amministrazione Finanziaria sino al termine del periodo di accertamento. Questo periodo è identificato nel 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi. Oltre a questa data, infatti, l’annualità dichiarativa risulta essere prescritta.


Il rilascio del visto di conformità

Nel caso in cui il modello 730 sia presentato tramite intermediario questi è tenuto a rilasciare il visto di conformità. Tale visto attesta la conformità della documentazione esibita dal contribuente con quella prevista dalla norma. Sul punto la Circolare n 15/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il visto non può essere rilasciato qualora:

  • Manchi la documentazione comprovante che il mutuo è stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Oppure, qualora si tratti di mutuo misto, non risulti l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale.

L’impossibilità di rilasciare il visto di conformità per carenza della documentazione di supporto comporta:

  • La rinuncia alla detrazione in esame, nell’ambito del modello 730;
  • Oppure l’impossibilità di usufruire dell’assistenza fiscale mediante presentazione del modello 730 ad un consulente. Con la conseguenza di dover presentare il modello Redditi Persone fisiche.

FAQ

CHE SUCCEDE ALLA DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PRIMA CASA SE MI TRASFERISCO PER MOTIVI DI LAVORO?

In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione.
In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, nel quadro B del modello 730 (ovvero nel quadro RB del modello Redditi Persone fisiche), viene chiarito che in relazione a tale immobile devono essere indicati i codici previsti con riferimento alle diverse tipologie di contratti di locazione.

DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUO SECONDA CASA

Per i finanziamenti stipulati prima del 1993 può essere richiesta una detrazione del 19% anche in relazione ad immobili diversi dalla prima casa.
In questo caso l’importo massimo è pari a € 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo.
In particolare, per i prestiti contratti entro il 31 dicembre 1990 è possibile effettuare la detrazione anche per gli immobili diversi dalle abitazioni, mentre per i mutui registrati nel 1991 e nel 1992 è ammessa esclusivamente la detrazione che riguarda gli immobili da adibire ad abitazione diversa da quella principale, dunque anche la seconda casa. 
L’agevolazione non spetta nel caso in cui la conclusione del contratto sia arrivata dopo il 31 dicembre del 1992 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale.

SE FINO ALLO SCORSO ANNO NON HO POTUTO DETRARRE GLI INTERESSI PASSIVI SUL MUTUO PRIMA CASA PER INCAPIENZA POSSO INIZIARE ADESSO LA DETRAZIONE?

La detrazione, con i relativi requisiti, si verifica ogni anno. Quindi nell’anno in cui si è fiscalmente capienti è possibile iniziare a detrarre gli interessi passivi pagati per quell’anno.


Esempi di calcolo

Per calcolare la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo il contribuente deve applicare la seguente formula:

DETRAZIONE INTERESSI MUTUO = COSTO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE * INTERESSI PASSIVI PAGATI / CAPITALE A TITOLO DI MUTUO

Il risultato va moltiplicato per 19 e diviso per 100. Tale detrazione spetta soltanto per la parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto. Questo significa che se la parte finanziata è maggiore rispetto a quella effettivamente sostenuta, devono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre:

COSTO + ONERI ACCESSORI

Facciamo un esempio pratico. Se il contribuente stipula un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa per 250.000 euro, ma se all’atto del rogito tale valore è più basso, 200.000 euro, la detrazione va calcolata su questo valore. Pertanto se gli interessi pagati annualmente sono pari a 4.000 euro, avremo che:

(200.000 * 4.000) / 250.000 = 3.200 questo valore è quello massimo di detrazione del 19% per gli interessi pagati.


Conclusioni

In questo articolo ho cercato di riepilogarti tutta la documentazione necessaria per sfruttare la detrazione IRPEF per interessi passivi su mutui. Si tratta di una agevolazione volta a restituire al contribuente parte degli interessi passivi pagati sull’acquisto dell’abitazione principale.

Il principale errore che si commette con questa detrazione fiscale è il fatto di non spostare entro due anni la residenza nell’immobile oggetto di mutuo. Spesso, infatti, si sfrutta la detrazione senza questo requisito. Detto questo, se hai domande o hai bisogno di ulteriori chiarimenti rispetto a quelli sin qui forniti lascia un commento di seguito. Riceverai la mia risposta nel più breve tempo. In questo modo, inoltre, contribuirai a rendere sempre più completo questo articolo per offrire una miglior servizio anche ad altri lettori.

84 COMMENTI

  1. Buonasera, gentilmente, lo scorso anno ho comprato casa e pagato circa 7.150 euro di interessi passivi, ne posso detrarre massimo 4000; mentre le spese accessorie? Se posso detrarle nel 730 dove vengono inserite. Grazie e cordiali saluti

  2. Anche le spese eventualmente accessorie rientrano in questa detrazione, ma se supera già i €. 4.000 con i soli interessi, non le spetta la detrazione ulteriore.

  3. Buongiorno Federico

    in merito al trasferimenti di residenza nell’abitazione principale (condizione per non perdere l’agevolazione di detrarre gli interessi passivi del mutuo), alcuni articoli simili al Suo riportano 12 mesi altri 18 mesi come nel presente articolo. Qual’è il dato esatto? ringrazio anticipatamente.

  4. Salve Lorenzo, l’articolo è aggiornato e la norma è ivi indicata, l’articolo 15 del TUIR. Continui a seguirci e lasci altri siti non aggiornati. Per detrarre gli interessi passivi si deve spostare la residenza nei 12 mesi dall’acquisto. I 18 mesi, invece, fanno riferimento all’agevolazione prima casa. Non si deve fare confusione.

  5. buongiorno dottore
    io nel 2010 ho stipulato un mutuo per acquisto prima casa e nello stesso anno mi sono trasferito per motivi di lavoro. Ora in quella casa ci abita mio figlio con la sua compagna ed io non ho la residenza lì. Posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo?
    grazie
    cordiali saluti

  6. Buongiorno Dottore,
    io ho stipulato un mutuo per l’acquisto della prima casa la cui prima rata è partita a gennaio 2018. Nell’immobile ho portato la residenza il 04/08/2018 in quanto nei mesi precedenti ho effettuato dei lavori di ristrutturazione. Gli interessi passivi del mutuo li posso detrarre da gennaio o solo da agosto?
    La ringrazio anticipatamente

  7. Salve ho un dubbio sul calcolo del mutuo prima casa:
    Ho comprato nel 2010 l’abitazione principale costo 150000(rogito) e il box di pertinenza 15000(rogito).
    Mi è stato concesso il mutuo di 200000 euro, nella formula Costo abitazione*interessi/mutuo ho sempre messo sia l’abitazione che il box quindi 165000*interessi/200000 perchè il caf ha sempre fatto così. Quest’anno ho cambiato caf causa trasferimento e mi hanno detto che il box non va messo nel calcolo degli interessi. Chi ha ragione? Possibile che hanno sbagliato per 8 anni di seguito. Se avessi comprato il box in un secondo tempo potrei capire ma ho comprato tutto insieme con lo stesso mutuo. Io vorrei continuare come ho sempre fatto magari faccio io il precompilato tramite web. Vorrei un suo parere.
    In attesa invio cordiali saluti

  8. Buongiorno Dott. Migliorini,
    vorrei sottoporle la mia situazione per una delucidazione.
    Ho acquistato casa a dicembre 2017 sfruttando le agevolazioni di prima casa e ho contratto mutuo.
    Purtroppo non ho potuto spostare la residenza nell’abitazione entro 12 mesi dalla data di acquisto in quanto l’immobile è stato oggetto di ristrutturazione (tecnicamente inquadrato come manutenzione straodinaria).
    Sono quasi trascorsi i 18 mesi dall’acquisto e la ristrutturazione non è ancora finita. Per non perdere le agevolazioni fiscali di prima casa, ho spostato la residenza in un appartamento che ho preso in affitto nello stesso comune in cui si trova l’abitazione acquistata.
    Mi conferma che, non avendo spostato la residenza nell’immobile acquistato entro 12 mesi dalla data di stipula del mutuo, ho perso PER SEMPRE la possibilità di detrarre gli interessi passivi oppure dal momento che trasferisco la residenza nella casa acquistata, acquisisco nuovamente il diritto?
    Sono consapevole che non avendo spostato la residenza entro 12 mesi dalla data del mutuo, dovrò versare la differenza sul tasso dell’imposta sostitutiva (da 0.25% a 2%).

  9. buonasera, le chiedo un chiarimento.
    Ho comprato un appartamento nel 2013 con contestuale stipula di mutuo ipotecario, trasferendovi la residenza regolarmente pochi mesi dopo l’acquisto. Sino ad oggi ho potuto regolarmente portare in detrazione i relativi interessi.
    Nel 2018 ho trasferito la residenza a seguito di una separazione con quella che era la mia compagna (non eravamo sposati) che è rimasta a vivere nell’appartamento insieme a nostro figlio, continuando quindi loro ad esservi residenti.
    Essendo mio figlio regolarmente residente nell’appartamento, ho modo di continuare a detrarre gli interessi, pur non avendovi più io la residenza, ma solo la proprietà del 50%?

  10. Buonasera,
    ho acquistato a giugno 2018 un appartamento a Roma e non ho usufruito dei benefici previsti per l’acquisto della “prima casa” in quanto avevo una prima casa in un altro Comune, cioè Fiumicino.
    Ho acquistato senza usufruire dei benefici previsti per l’acquisto della prima casa; ho infatti pagato imposta del registro al 9% e nell’atto di compravendita il notaio ha specificato che “rinunciavo ai benefici prima casa”.
    Per acquistare questo appartamento a Roma ho preso un mutuo, ma nell’atto del mutuo non è stato specificato che sarebbe diventata “abitazione principale” in quanto ci avrei portato la mia residenza, cosa che ho fatto dopo pochi mesi, cioè nel gennaio 2019.
    Vorrei sapere se:
    1) posso portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, visto che questo appartamento è stato adibito ad abitazione principale, anche se ciò non è stato specificato nei due atti (compravendita e mutuo).
    2) in caso affermativo, si possono portare in detrazione nella dichiarazione 2019 (redditi 2018), anche se il cambio di residenza è stato fatto nel gennaio 2019?
    La ringrazio e resto in attesa di un Suo gradito riscontro.
    Angie Consoli

  11. Buonasera,
    ho acquistato un immobile a settembre 2018, dove ora sto fcendo dei lavori di ristruturazione con regolare CILA. Non sono sicuro di riuscire a spostarvi la residenza entro un anno (settembre 2019). In questo caso perdo per sempre la possibilità di detrare gli interessi del mutuo per l’acquisto o potrò riprenderli a detrarli dal momento in cui vi sposterò la residenza?
    Grazie e buona serata

  12. Salve Federico, la norma prevede che il beneficio spetti esclusivamente se la residenza viene spostata nell’immobile nei 12 mesi dall’acquisto. Senza il requisito la detrazione non potrà essere sfruttata successivamente.

  13. Buongiorno.possiedo un appartamento per cui ho usufruito del rimborso degli interessi passivi.
    A giugno 2018 ho dato in locazione tale appartamento e quindi so che di non avere più diritto a tale rimborso.
    Ma per l’anno 2018 come viene gestito il rimborso? Ne ho diritto solo in parte o per nulla (6 mesi prima casa e 6 mesi seconda casa?)
    Sul 730 e stato riportato l’importo di detrazione di 4000 euro.
    Grazie

  14. Per poter portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi gli interessi passivi del mutuo, è necessario trasferire la residenza nell’immobile acquistato entro 12 mesi dal rogito, e non entro 18 mesi.
    La questione dei 18 mesi è invece legata ad un altro tipo di agevolazione, ovvero i “benefici prima casa”, che consistono nell’applicazione di un’aliquota ridotta per il versamento dell’imposta di registro (2% anziché 9%) all’atto del rogito.
    Come specificato sul sito dell’AdE, per usufruire dei benefici prima casa, ovvero dell’aliquota al 2% sull’imposta di registro, “l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile acquistato con tali benefici”.
    Cordialmente

  15. Ho acquistato una nuova prima casa a novembre 2019 senza per ora vendere la vecchia prima casa e senza trasferirmi (siamo ancora entro l’anno previsto, comunque prorogato per covid). Ho quindi 2 mutui in corso, entrambi prima casa. Nel corso del 2020 venderò e trasferirò la residenza. Per il 2019 immagino di poter detrarre interessi solo del primo mutuo (residenza tutto l’anno). E’ corretto? Per il 2020 come mi dovrò comportare? Detrarrò i 2 mutui in percentuale in base ai mesi di residenza? Grazie

  16. Buongiorno, Le vorrei portare la mia situazione, nel 2008 ho acquistato una casa e ho stipulato un mutuo con mia moglie, poi nel 2018 mi sono separato legalmente e casa è stata assegnata alla mia ex moglie e ai miei due figli, nel frattempo e deceduta mia madre e ho ereditato 1/3 del suo appartamento(non di lusso), nell’appartamento vive e ha residenza mio padre e naturalmente io che l’ho dovuta spostare subito dopo la separazione. Vorrei sapere se ho diritto ancora alla detrazione degli interessi passivi.

    Grazie

  17. Buongiorno. Vorrei porre una questione relativa alla detrazione interessi mutuo prima casa in caso di diritto usufrutto e/o uso e abitazione, che sembrano ancora essere casi eaclusi dalla possibilità di detrarre gli interessi passivi. Nonostantente le sentenza della cassazione che risale al 2016 secondo la quale viene espressamente ammessa la possibilità di detrarre gli interessi del mutuo anche per chi possiede un pieno diritto di godimento dell’immobile e non solo chi ne ha la proprietà. L’agenzia delle Entrate sembra non aver ancora modificato il proprio parere e recepito la sentenza. Tra l’altro l’usufruttuario è tenuto a dichiarare e riportare nel modello 730 i redditi derivanti dal fabbricato ma non avrebbe diritto alla detrazione degli interessi passivi sul fabbricato stesso. Come ci si deve quindi comportare in caso di intestazione mutuo di un immobile prima casa del quale si è ceduta la nuda proprietà ma riservandosi il diritto di godimento? Grazie

  18. Luca l’Agenzia delle Entrate è chiara nella sua posizione l’usufruttuario non avendo un pieno diritto di proprietà non ha diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo. La sentenza fa riferimento a giurisprudenza, quindi siamo su un piano diverso. Le opzioni sono: adeguarsi alla prassi dell’Agenzia e non rischiare contestazioni, oppure seguire la giurisprudenza ed in caso di controllo, andare davanti ad un giudice per far dirimere la controversia.

  19. Buonasera,
    Ho acquistato casa a fine maggio 2019, con clausola di lasciare inquilino fino a inizio aprila 2020. Ora causa COVID inquilino non ha potuto traslocare, e io non ho ancora potuto trasferire le mia residenza.
    Perderò diritto di detrazione degli interessi? O causa COVID è prevista una proroga per spostamento residenza?

  20. Buongiorno, ho venduto il mio appartamento, adibito a prima casa, a luglio 2019 e ho acquistato ad agosto, spostandovi la residenza. Nell’anno 2019 ho quindi gli interessi di mutuo sulla casa venduta e su quella acquistata per periodi che non si sovrappongono, posso portare entrambi in detrazione oppure solo quelli della casa acquistata?
    Grazie
    Francesca B

  21. Se non ha spostato la residenza nell’immobile non può detrarre gli interessi sul mutuo. Deve provvedere a far traslocare l’inquilino e prendere residenza nell’immobile.

  22. Buongiorno,
    da agosto 2018 ho dato in locazione il mio immobile a Bologna ma io mi sono trasferito a Foggia per motivi di lavoro con regolare contratto CCNL. Ho lasciato la residenza a Bologna nell’immobile in affitto, posso continuare ad usufruire delle detrazioni d’interessi passivi? E se sì, in che modo dovrò indicare tale trasferimento in sede di dichiarazione di reddito?
    Grazie mille.

  23. Buongiorno Federico MIgliorini, sapevo che esiste la condizione di poter continuare ad usufruire della detrazione di interessi passivi se il proprietario dell’immobile si trasferisce per motivi di lavoro (pur affittandolo a terzi). E’ vero? Grazie per la risposta.

  24. Si, il trasferimento della residenza per motivi di lavoro (documentati) consente di fruire della detrazione, ma è necessario ritornare nell’immobile “abitazione principale” quando vengono meno i motivi lavorativi.

  25. Grazie per la risposta Federico Migliorini, io attualmente lavoro con contratto CCNL in un’altra regione rispetto alla mia residenza (che non ho mai spostato) in cui si trova l’immobile locato. Nel controllare il mio 730 precompilato ho notato che non hanno considerato gli interessi passivi, ma qual’è dunque la procedura esatta per indicare tale mia condizione e continuare ad usufruire della detrazione? Grazie.

  26. Buongiorno, lo scorso ottobre ho riacqustato una casa in regime di prima casa, con l’impegno a vendere la prima entro i 12 mesi previsti, cosa che è avvenuta quest’anno..
    In sede di dichiarazione dei redditi posso detrarre gli interessi passivi sui mutui e le spese sia della casa “da vendere”, sia di quella nuova acquistata? Grazie mille per il chiarimento, saluti

  27. Buongiorno,ho acquistato un appartamento in regime di prima casa.In suddetta casa vi risiedono e vivono i miei genitori,io ho la residenza nello stesso comune ma in un altra via.
    La mia domanda e’:nel quadro B come codice di utilizzo devo mettere 1 o 10 per poter usufriure delle detrazioni degli interessi nel 730?
    Grazie Alberto.
    .

  28. Salve, ho affittato casa a marzo 2019 e di conseguenza ho cambiato residenza, posso scaricare gli interessi del mutuo fino a marzo? (cioè fino a quando ero effettivamente proprietario prima casa e lì residente).
    Grazie

  29. buongiorno.
    ho acquistato un appartamento, come prima casa, dove ho portato la residenza, accendendo un mutuo ipotecario.
    ora, ho una partita I.V.A. e vorrei portare lì anche il domicilio fiscale, per poter scaricare il 50% dei costi (spese condominiali, manutenzione, spese condominiali ed utenze).
    ma non è che andando a considerare l’uso promiscuo della casa, perdo la facoltà di scaricare il 100% degli interessi passivi?
    resto in attesa di un Vostro cortese riscontro.
    saluti.
    Fabrizio

  30. Si tratta di due cose molto diverse, possibili anche contemporaneamente, ma occorre agire nel modo corretto. Consiglio di verificare la situazione con il suo Commercialista, altrimenti ci contatti per una consulenza.

  31. sALVE BUONASERA, nel mese di giugno 2019 ho acquistato con mutuo la mia prima casa, la residenza l’ho portata in questo mese di maggio 2020 (entro i 12 mesi dall’acquisto), posso portare in detrazione quest’anno gli interessi pagati da luglio a dicembre 2019? Grazie anticipatamente Saluti e cordialità Giuseppe

  32. Buongiorno non ho mai detratto sul 730 gli interessi passivi del mutuo prima casa, posso iniziare da questo anno? Grazie

  33. Buongiorno, ho un mutuo cointestato ma quest anno causa covid (l azienda non ha fatturato) non abbiamo più pagato le rate con accordo banca.
    Gli interessi passivi quindi non possono essere presentati nel modello 730?
    Grazie

  34. Sono intestatario del mutuo acquisto prima casa, insieme a mia moglie. L’abitazione è solo a nome di mia moglie, che però è a carico mio. Ovviamente siamo residenti tutti e due nell’abitazione. Posso portare in detrazione il mutuo, nonostante non sia la casa a nome mio? Solo il 50 % o tutto? Grazie

  35. Buongiorno, a dicembre 2018 ho acquistato con mutuo la mia prima casa. A giugno 2019 sono iniziati i lavori di ristrutturazione (aperta SCIA) che si dovrebbero concludere ad agosto 2020. Pertanto la residenza la porteremo a agosto 2020 (entro i 2 anni dall’acquisto). Posso portare in detrazione quest’anno gli interessi pagati da marzo a dicembre 2019?

  36. Prima casa intestata ad un solo coniuge, mutuo al 50% col coniuge, entrambi con reddito proprio. Come detrarre gli interessi passivi ?

  37. Salve, ho acquistato la prima casa con mutuo tramite agenzia immobiliare. Nel limite massimo detraibile dei 4000 €, mi pare di aver capito, ci stiano dentro gli interessi passivi del mutuo, le spese della banca (perizia, istruttoria e imposta dello 0,25%) e quelle del notaio e nel limite massimo di 1000 € il compenso dell’agenzia immobiliare. E’ corretto?

  38. Salve,
    vorrei esporre la mia situazione; a metà luglio 2019 ho acquistato un appartamento all’asta (decreto di trasferimento datato 17.07.19) , stipula mutuo prima casa a Settembre 2019.
    Dopo vari tempi tecnici e comunali, a gennaio 2020 sono cominciati i lavori di ristrutturazione edilizia con Cila aperta in Comune.
    Da inizio marzo fino a metà giugno tutto fermo causa Covid.
    Ad oggi mi ritrovo impossibilitata a trasferire la residenza, in quanto i lavori sono tutt’ora in atto.
    So che la detrazione degli interessi sul mutuo di immobile oggetto di ristrutturazione è possibile a partire della data di residenza, che deve avvenire entro 2 anni dall’acquisto.
    Mi chiedevo invece, per quanto riguarda gli oneri notarili e le spese bancarie sostenuti a settembre 2019, se sia possibile portarli in detrazione nel 730 anno 2020 anche se ancora non ho trasferito la residenza nell’abitazione.

    Ringrazio tanto per la disponibilità. Saluti

  39. Tutti gli oneri legati agli interessi passivi seguono le stesse regole degli interessi passivi, infatti, tutti si indicano nello stesso rigo del quadro relativo alle detrazioni, esattamente come indicato nell’articolo.

  40. Salve
    Se il primo anno non ho usufruito della detrazione degli interessi passivi su mutuo per acquisto dell’abitazione principale per incapienza, posso detrarre gli interessi nel momento in cui divento capiente limitatamente a quanto corrisposto nell’anno d’imposta precedente alla dichiarazione? Ovviamente tutti i requisiti sono soddisfatti (residenza ecc).
    Cordiali saluti

  41. Buon giorno, per avere la detrazione degli interessi passivi com mutuo per costruzione prima casa, che termine massimo si ha per avere la residenza?
    Inoltre il termine massimo è riferito dall’abitabilità o dalla fine lavori? Perché io non posso avere la residenza senza avere l’abitabilità.
    Grazie
    Lodovico

  42. Buonasera, se nel mese di dicembre 2020 cambio residenza della prima casa, spostandola in altro comune, potro’ chiedere la detrazione degli interessi passivi per tutto l’anno 2020? Oppure dovrò calcolarlo solo su 11 mesi, cioè da gennaio a novembre?

  43. Buonasera,
    acquisterò immobile con beneficio prima casa senza ricorrere a mutuo ipotecario, posso portare in detrazione le spese dell’agenzia immobiliare?
    Poiché sarà oggetto di ristrutturazione avrò 2 anni di tempo per trasferire la residenza, ma se causa ritardo nei lavori non riuscissi a rispettare tale termine e avessi beneficiato della detrazione?
    Grazie.

  44. Buon giorno ho trasferito la residenza presso la casa di mio padre che è anziano per assisterlo, ma a casa risiedono ancora i miei figli e li ho il domicilio per motivi di lavoro, perdo il diritto alla detrazione degli interessi passivi per il mutuo prima casa?
    Secondo me non dovrei, in quanto non sono intestataria di altri immobili e li risiede ancora la mia famiglia.
    Cosa ne pensa?

  45. Buongiorno,
    sono titolare di un mutuo prima casa. Il mio coniuge che è a mio carico, ha comprato un immobile e ha contratto un mutuo per acquisto prima casa. Volevo sapere se gli interessi passivi di quest’ultimo mutuo posso detrarli dal mod. 730. Se si, posso sommare i due importi e riportarli al rigo E7 con il codice 7?
    Grazie

  46. Salve! Nel caso di mutuo prima casa in cui la proprietà dell’immobile è cointestata a due coniugi, mentre il contratto di mutuo è intestato a un solo coniuge, può quest’ultimo detrarre il 100% degli interessi? Grazie

  47. Ai fini della detrazione è invece ininfluente la ripartizione della proprietà dell’immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà con l’altro coniuge (che non ha stipulato il contratto di mutuo) può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati.

  48. Salve, scusi ma ho un po’ di confusione: mutuo cointestato di prima casa cointestata, però il mutuo è appoggiato al conto di mio marito. La detrazione spetta solo a mio marito o a entrambi? Grazie per il chiarimento.

  49. Buon giorno, sono titolare di un mutuo ipotecario stipulato cinque anni fa. Fino allo scorso anno non ho potuto detrarre per incapienza. Posso iniziare a detrarre da quest’anno? Grazie mille.

  50. La detrazione, con i relativi requisiti, si verifica ogni anno. Quindi nell’anno in cui si è fiscalmente capienti è possibile iniziare a detrarre gli interessi passivi pagati per quell’anno.

  51. Buongiorno a tutti.Con la nuova legge di stabilità non mi è chiaro il discorso del mutuo sulla prima casa. Grazie

  52. Buongiorno,
    Mio figlio e’ medico specializzando pertanto non ha reddito ma percepisce iluba borsa di studio.
    Ha acquistato un immobile come sua prima casa.
    Cone potra portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo non avendo reddito.
    Mio figlio risulta ancora a carico dei genitori.
    Grazie

  53. Buongiorno, complimenti per l’articolo molto esaustivo.
    Chiedo un’informazione: mutuo ventennale per costruzione prima casa di abitazione, su terreno di mia moglie, intestato esclusivamente a lei, su cui pertanto detrarrà gli interessi passivi.
    Se dopo i primi 5 anni vende (o dona) a me il 50% della proprietà, potrà continuare a detrarre interamente gli interessi passivi sul mutuo che continuerà a pagare?
    Grazie

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