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Imposte sugli affitti brevi: come si dichiara il reddito?

Come si dichiara il reddito derivante dalle Locazioni Turistiche? Tassazione IRPEF del 95% del reddito da locazione, oppure tassazione del 100% del reddito con cedolare secca. Ma come avviene la tassazione in caso di subaffitti o locazioni a carico del comodatario?

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Le modalità per effettuare la dichiarazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni da parte del proprietario.

I soggetti che effettuato attività di locazione breve si trovano a dover analizzare la redditività del proprio immobile anche in relazione alle modalità di tassazione. Il tax rate, infatti, è in grado di influenzare ogni investimento. Per questo, in un settore ormai molto competitivo come quello degli affitti brevi, ottimizzare la tassazione può rappresentare un vantaggio competitivo. In questo articolo voglio andare ad analizzare, nel dettaglio, le modalità di tassazione dei redditi da locazione per gli affitti brevi, di cui al D.L. n. 50/2017.

Sostanzialmente, esistono due regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi. Come avremo modo di analizzare nel seguito, le opzioni a disposizione del titolare del reddito sono (Circolare n. 24/E/2017):

  • La tassazione ai fini IRPEF del reddito. Può essere un reddito fondiario, per il proprietario oppure un reddito diverso per il comodatario;
  • La tassazione con cedolare secca. Questo sia per il proprietario, per chi opera con sublocazioni o se si è il comodatario dell’immobile.

In entrambi i casi si deve tenere conto che se si opera per il tramite di un portale web o di un intermediario (agente immobiliare) che interviene nei pagamenti è prevista l’applicazione di una ritenuta del 21%. Si tratta di una ritenuta di acconto (o di imposta se si sceglie la cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono sul reddito da locazione e che versano per conto del titolare del reddito. Tale somma rappresenta un acconto sulle imposte da versare.

Andiamo ad analizzare, in questo articolo, come deve avvenire la dichiarazione delle imposte sugli affitti brevi a carico del proprietari, dei sub-locatori, e dei locatori a seguito di comodato d’uso gratuito.


Cosa sono le locazioni brevi?

Si definiscono “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/2020 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Seguendo questa definizione che ritroviamo nell’art. 4 del D.L. n. 50/17 è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:

  • Ha ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
  • Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno (vedi l’articolo 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86). I contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  • Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa (entrambe le parti del contratto devono essere “privati“);
  • La locazione breve può essere attuata dal titolare del diritto reale sull’immobile con un contratto di locazione, dal sublocatore, con un contratto di sublocazione (situazione in cui l’inquilino subaffitta la casa, in tutto o in parte), oppure nel caso di comodatario che che utilizza l’immobile con locazioni brevi. È un caso che può verificarsi più spesso di quanto si creda in ambito familiare. Quando ad esempio il figlio cura la locazione della casa al mare di proprietà dei genitori. Magari tramite un portale internet su cui si registra come “locatore” (si pensi ad Airbnb);
  • La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.

Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina sulle locazioni brevi:

  • Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
  • Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Per i contratti di locazione breve, per la regolamentazione di tutti gli aspetti non previsti dal D.L. n. 50/17 occorre fare riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.


La disciplina fiscale delle locazioni brevi turistiche

Una volta delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi turistiche andiamo ad analizzare qual è la disciplina tributaria connessa alla dichiarazione dei redditi da locazioni brevi. Si tratta di una disciplina fiscale del tutto particolare e connessa a fare in modo che i titolari del reddito presentino correttamente la dichiarazione dei redditi, evitando situazioni di evasione fiscale.

Prima di proseguire, tuttavia, è opportuno evidenziare che il soggetto che percepisce redditi da locazione breve è sempre obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi, indipendentemente dalla modalità di tassazione del reddito prescelta (IRPEF o cedolare secca).

Adempimenti fiscali obbligatori per i titolari di reddito da locazione breve

Come precisato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E/2017, il regime fiscale ti tassazione delle locazioni brevi (art. 4 D.L. n. 50/17) è del tutto peculiare. In particolare, gli obblighi fiscali che gravano sul soggetto titolare del reddito (proprietario, titolare di un diritto reale, sub-locatore, o comodatario), variano a seconda che nell’operazione intervenga, o meno, un intermediario o un portale web per mettere in contatto locatore e locatario del contratto.

Locazioni brevi con presenza di intermediario o di portale web

Negli ultimi anni, infatti, si è creata sul mercato la figura del c.d. “property manager“, ovvero un soggetto (agente immobiliare) che ha le competenze e le autorizzazioni necessarie per fungere da intermediario tra locatore e locatario (turista) al fine di concludere un contratto di locazione breve. L’intermediario, qualora presente, solitamente opera attraverso la stipulazione di un contratto di mandato (generalmente “con rappresentanza” del locatore). Tale mandato permette all’intermediario di sottoscrivere, in nome e per conto, del soggetto che mette in locazione l’immobile, il contratto di locazione breve. Ebbene, questo tipo di attività, ha degli importanti riflessi di natura fiscale da analizzare. Le casistiche che si possono creare sono le seguenti:

  • Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso l’intermediario è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone di locazione lordo. La ritenuta funge da acconto se si sceglie la tassazione IRPEF, mentre è imposta effettiva se si sceglie la cedolare secca. In questo caso l’intermediario è tenuto a rilasciare una Certificazione Unica (modello CU), al soggetto titolare del reddito, (generalmente nel mese di marzo dell’anno successivo). Tale certificazione è indispensabile per la dichiarazione dei redditi da locazione breve;
  • Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso non trova applicazione la ritenuta. Il canone di locazione passa direttamente dall’ospite al locatore (senza intervento dell’intermediario che non incassa per conto del locatore). Con questo modello di business, l’intermediario è chiamato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate. L’intermediario, non applicando la ritenuta, non ha alcun obbligo di rilasciare la Certificazione Unica.

Gli adempimenti fiscali posti a carico dell’intermediario, che come detto deve essere un agente immobiliare abilitato, sono stati introdotti al fine di mettere a disposizione dell’Agenzia delle Entrate le informazioni sulle locazioni concluse durante il periodo di imposta. L’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate, attraverso gli adempimenti posti a carico dell’intermediario è quello di avere a disposizione una banca dati sulle locazioni brevi da confrontare con i dati che i contribuenti inseriscono in dichiarazione dei redditi. In questo modo possono essere fatti i controlli incrociati tra dati comunicati e quelli dichiarati dai contribuenti.

Focus sulla ritenuta sulle locazioni brevi

Gli intermediari residenti nel territorio dello Stato, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora:

  • Incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
  • Intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Pertanto, perché si generi l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario sia coinvolto nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase del pagamento: se il conduttore paga direttamente al locatore, l’obbligo di ritenuta in capo all’intermediario non sorge. Inoltre, l’obbligo di ritenuta non sorge se il conduttore consegna all’intermediario un assegno intestato al conduttore (sul punto vedasi gli esempi della Circolare n. 24/E/2017, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).

La ritenuta deve essere operata sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto di locazione breve impone di includervi anche:

  • Le somme forfetariamente addebitate al conduttore a titolo di spese per servizi accessori (a meno che non siano sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore sulla base di costi e consumi effettivamente sostenuti);
  • La provvigione dovuta all’intermediario, se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto (Circolare n. 24/2012, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).

Esempio di applicazione della ritenuta sugli affitti brevi

Al fine di comprendere gli obblighi legati all’intermediario è possibile fare un esempio di applicazione della ritenuta di acconto da parte dell’intermediario. Immaginiamo la conclusione di un contratto di locazione breve, ove il canone di locazione è fissato a 1.000 euro. Il compenso dell’intermediario è il 10% del canone (secondo quanto previsto dal contratto di mandato con rappresentanza concluso con il locatore). L’applicazione della ritenuta di acconto del 21% avviene nel modo seguente (Circolare n 24/E/2017).

Canone di locazione1.000
Compenso dell’intermediario 10%100
Imponibile per l’applicazione della ritenuta di acconto1.000
Ritenuta di acconto210
Esempio applicazione ritenuta 21% sulle locazioni brevi

Il compenso dell’intermediario è un costo non deducibile per il locatore. Infatti, come vedremo meglio più avanti, qualora il locatore scelga la tassazione IRPEF, l’imponibile fiscale da assoggettare a tassazione sarà 950 (1.000 x 95%, il 5% è considerata deduzione forfettaria), mentre in caso di tassazione con cedolare secca l’imponibile fiscale da dichiarare è 1.000 (nessuna deduzione diretta di costi).

Locazioni brevi senza l’intervento di un intermediario o di portale web

Quando l’attività di locazione breve avviene senza la presenza di un intermediario il soggetto titolare del reddito deve operare in autonomia. Non essendoci un intermediario o un portale web che funge da sostituto di imposta (al momento i principali portali di intermediazione c.d. “OTA“, non intendono operare come sostituti di imposta) è lo stesso contribuente chiamato a dichiarare il reddito in dichiarazione dei redditi. Sostanzialmente, quindi, tutti gli obblighi dichiarativi ai fini delle imposte dirette gravano sul locatore del contratto. Egli, infatti, è obbligato a presentare ogni anno la dichiarazione dei redditi.

È utile ricordare, in questa sede, che anche se il locatore non ha percepito altri redditi nel periodo di imposta, il percepimento di redditi da locazione breve comporta sempre l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il codice identificativo per le locazioni brevi

L’unico obbligo fiscale comune per tutti i titolari di redditi da Locazione Breve riguarda il codice identificativo dell’unità immobiliare. Infatti, a partire dal 1° agosto 2019 tutti i proprietari di unità abitative destinate a locazione breve devono dotarsi di un codice identificativo alfanumerico. Questo codice serve per andare ad aggiornare una banca dati degli immobili destinati a Locazione Turistica in Italia. Tale codice deve essere sempre messo a disposizione e visualizzato, anche sui portali.

Imposte sugli affitti brevi e spunti di pianificazione fiscale

Arrivati a questo punto è necessario analizzare come è possibile effettuare una corretta pianificazione fiscale per quanto riguarda la tassazione sugli affitti brevi. Le imposte sugli affitti brevi, infatti, variano dall’IRPEF alla cedolare secca. La scelta sul regime fiscale più conveniente da applicare non è mai assoluta, ma piuttosto, deve essere valutata di anno in anno in relazione alla situazione personale del soggetto che è chiamato a dichiarare il reddito.

Deve essere ricordato che il soggetto che deve dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile (come reddito fondiario). Le uniche eccezioni a questa regola riguardano le sublocazioni, ove nel caso è il sublocatore a dover dichiarare il reddito ed i contratti di comodato dove il comodatario effettua locazioni brevi. Anche in questo caso è il comodatario a dover dichiarare il reddito percepito dalla locazione breve. In entrambi i casi il reddito rientra nella categoria dei redditi diversi.

Andiamo adesso ad analizzare le due diverse tipologie di tassazione del reddito e per quali fattispecie possono essere applicate.

La tassazione IRPEF del reddito da locazione breve

La modalità classica di tassazione del reddito da locazione breve è la concorrenza del reddito a tassazione IRPEF. Questo significa che il soggetto chiamato a dichiarare il reddito si vedrà concorrere il reddito da locazione breve alla formazione del proprio reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente o autonomo imponibili IRPEF).

Il reddito da locazione breve, come reddito fondiario, concorre a diventare imponibile IRPEF per il 95% del proprio ammontare. In questo caso la norma prevede l’applicazione di un 5% a titolo di deduzione forfettaria (per tener conto di eventuali spese sostenute, come quelle per intermediari o per manutenzioni sull’immobile). Il 95% del reddito derivante da locazione breve viene assoggettato a tassazione secondo gli scaglioni di reddito IRPEF.

In pratica la tassazione del reddito da locazione breve sconta la tassazione della tua aliquota marginale IRPEF.

Volendo semplificare, maggiore è il tuo reddito imponibile IRPEF, più diventa onerosa e sconsigliabile questo tipo di tassazione. L’unico vantaggio derivante da questa tassazione è quello derivante dallo sfruttamento di oneri deducibili o detraibili che possono ridurre la tassazione IRPEF. Caso classico è quello che riguarda il sostenimento di oneri sull’immobile che concorrono ai bonus sulle ristrutturazioni edilizie, o del superbonus 110% sugli interventi di riqualificazione energetica. Questi oneri detraibili concorrono ad abbassare l’importo dell’imposta IRPEF dovuta, e quindi riducono l’onere fiscale complessivo.

Il consiglio che posso darti è quello di sfruttare questo tipo di tassazione (IRPEF) dopo che hai sostenuto interventi di questo tipo sugli immobili. La stessa cosa vale se hai importanti oneri deducibili o detraibili da sfruttare ai fini IRPEF. Questo tipo di valutazione è opportuno che venga effettuata ogni anno con l’ausilio del tuo dottore commercialista di fiducia.

La ritenuta di acconto del 21% nella tassazione IRPEF

Se scegli la tassazione IRPEF del reddito da locazione breve le imposte da versare in dichiarazione dei redditi, di fatto, sono attenuate dalla ritenute di acconto. Se operi con l’intervento di un intermediario che interviene nella riscossione dei canoni questi è tenuto ad applicarti una ritenuta del 21% (come abbiamo visto sopra). Questa ritenuta, che viene versata all’Erario tutti i mesi per tuo conto rappresenta un tuo acconto IRPEF. Per questo motivo la tua tassazione definitiva viene attenuta dalla presenza di questa ritenuta. Se operi senza intermediario, invece, non avendo la ritenuta sconterai tutta la tassazione direttamente in dichiarazione dei redditi.

Come applicare la tassazione IRPEF sulle locazioni brevi in dichiarazione dei redditi?

Puoi applicare la tassazione IRPEF in caso di percepimento di:

  • Reddito Fondiario. Nel caso in cui tu possa vantare un diritto reale sull’immobile messo a reddito (proprietà, uso, usufrutto etc). In questo caso la scelta per la tassazione IRPEF avviene nel quadro dei redditi fondiari (RB del modello Redditi o B del 730);
  • Reddito diverso. Nel caso in cui tu stia sublocando l’immobile oppure nel caso in cui tu sta locando dopo aver ricevuto l’immobile in comodato. La scelta per la tassazione IRPEF in questo caso si fa nel quadro dei redditi diversi (RL del modello Redditi o L del 730).

La tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve

La seconda possibilità di applicare le imposte sugli affitti brevi riguarda l’applicazione della cedolare secca. Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo di locazione. Questo significa che se il tuo canone di locazione è stato di 100,00 euro ed hai subito costi per 30,00 euro di intermediazione del portale, la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 100,00 euro. In sostanza la cedolare secca ha un aliquota di tassazione inferiore rispetto all’IRPEF (21% contro il primo scaglione IRPEF del 23%). Tuttavia, tale tassazione si applica sul 100% del reddito e non sul 95%.

E’ opportuno precisare che la cedolare secca può essere applicata ai redditi derivanti dal contratto di sublocazione breve o alle locazioni brevi stipulate dal comodatario. Il contratto di sublocazione genera, infatti, redditi diversi, esclusi, in linea di principio, dalla cedolare secca, atteso che essa trova applicazione solo ai redditi fondiari. In relazione ai contratti di locazione breve (e assimilati), la cedolare secca trova applicazione, in presenza di opzione (da esprimere in dichiarazione dei redditi, trattandosi di contratti non soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso o mediante RLI, in caso di registrazione), con l’aliquota del 21%.

La scelta della modalità di tassazione delle locazioni brevi deve essere valutata di anno in anno per valutare la convenienza di una tassazione o dell’altra.

Il ruolo della ritenuta del 21% in caso di tassazione con cedolare secca

Se scegli la cedolare secca la tassazione sul reddito da locazione breve è attenuata dalla ritenute di acconto. Se operi con l’intervento di un intermediario che interviene nella riscossione dei canoni questi è tenuto ad applicarti una ritenuta del 21%.

A differenza della tassazione IRPEF, in questo caso la ritenuta operata dall’intermediario è “a titolo di imposta“. Questo significa che in dichiarazione dei redditi non avrai altri importi da versare a saldo. La ritenuta applicata copre totalmente la tua imposta dovuta. Se operi senza intermediario, invece, non avendo la ritenuta sconterai tutta la tassazione con cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi.

Locazione breve di 5 appartamenti fuori dalla cedolare secca

La Legge n. 178/20 ha disposto, a partire del periodo d’imposta 2021, che il regime fiscale della cedolare secca possa essere applicato solo in caso di “destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”. Negli altri casi ovvero nel caso in cui il proprietario destini alla locazione 5 appartamenti o più  “a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile”.

Questa norma trova applicazione anche nel caso in cui vi sia la presenza di un intermediario che opera con mandato, oppure in caso di intervengono di un portale telematico di intermediazione che metta in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. Inoltre, si applica anche (in virtù del richiamo espresso all’art. 4 comma 3 del D.L. n. 50/2017) ai contratti assimilati alle locazioni brevi (sublocazione o c.d. locazione del comodatario).

Pertanto, coloro che locano 5 diversi appartamenti, anche ove la locazione per ogni immobile fosse di una sola settimana nell’intero anno, vanno a ricadere nell’ambito imprenditoriale e non possono applicare la tassa piatta, ma anzi sono tenuti ad aprire partita IVA, ai sensi dell’art. 35 comma 1 del DPR n. 633/72, in capo al soggetto che intraprende l’esercizio dell’attività d’impresa.

Come applicare la tassazione con cedolare secca sulle locazioni brevi in dichiarazione dei redditi?

Puoi applicare la cedolare secca in caso di percepimento di:

  • Reddito Fondiario. Nel caso in cui tu possa vantare un diritto reale sull’immobile messo a reddito (proprietà, uso, usufrutto etc). In questo caso la scelta per la Cedolare Secca avviene nel quadro dei redditi fondiari (RB del modello Redditi o B del 730);
  • Reddito diverso. Nel caso in cui tu stia sublocando l’immobile oppure nel caso in cui tu sta locando dopo aver ricevuto l’immobile in comodato. La scelta per la Cedolare Secca in questo caso si fa nel quadro dei redditi diversi (RL del modello Redditi o L del 730).

Calcoli di convenienza nelle tassazione degli affitti brevi

Arrivato a questo punto della lettura avrai capito quanto sia importante effettuare una corretta pianificazione fiscale per la tassazione dei tuoi redditi. Scegliere l’IRPEF piuttosto che la cedolare secca può avere delle conseguenze piuttosto importanti nella tua dichiarazione. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di effettuare annualmente una simulazione reddituale. Devi andare a simulare la tassazione che avresti con l’IRPEF e con la cedolare secca. In questo modo, ogni anno puoi modificare la tassazione a tuo piacimento in relazione all’opportunità che ti porta un maggiore risparmio fiscale. Per fare questo calcolo dovrai avere a disposizione tutti gli oneri deducibili e detraibili sostenuti. Saranno questi, infatti, a giocare un ruolo determinante nella scelta del tipo di tassazione da adottare.

Vediamo adesso, con maggiore dettaglio alcune situazioni particolari.

Tassazione dei reddito da sublocazione con locazioni brevi

Una casistica che si riscontra frequentemente nella pratica è quella legata alla sublocazione. Nei casi di sublocazione con locazioni turistiche, il sublocatore può scegliere di trattare i proventi come redditi diversi tramite:

  • Tassazione IRPEF;
  • Cedolare secca.

La scelta dipende esclusivamente dalla convenienza economica. Sostanzialmente, il sublocatore può scegliere tra:

  • Una tassazione ordinaria che gli consente la deduzione dei costi (locazione passiva, e/o ad esempio l’imbiancatura dei locali) articolo 71, comma 2 del DPR n. 917/86 e
  • Una tassazione a forfait al 21 per cento. In questo caso si tassa tutto il reddito da locazione breve senza tener conto di eventuali costi sostenuti.

Il tutto con un’avvertenza: anche il locatore continuerà a poter scegliere la cedolare sull’affitto per così dire “principale” e dunque si potrebbero avere due opzioni per la stessa casa. La prima, esercitata dal proprietario che effettua la prima locazione, e la seconda fattal dal locatario, per la locazione turistica. Anche in questo caso, l’opzione per l’eventuale tassazione nei redditi diversi o con cedolare secca, deve passare dalla dichiarazione dei redditi (quadro RL o quadro RB del modello Redditi PF).

Tassazione del reddito del comodatario che loca l’immobile con locazioni brevi

Ipotizziamo, ad esempio, il caso un figlio che decide di prendere in comodato di uso gratuito l’immobile della madre, per metterlo a reddito tramite locazioni turistiche. Nel caso del comodato, la situazione che ci possiamo trovare di fronte è quella di uno sdoppiamento del regime di tassazione.

Contratti di locazione breve di durata fino a 28 giorni

Se nel nostro esempio il figlio gestisce l’immobile con contratti di locazione di durata inferiore ai 28 giorni (ciascuno), il comodante (cioè il genitore) dovrà dichiarare il reddito fondiario dell’abitazione. Il comodatario (il figlio, nel nostro esempio), invece, potrà scegliere la cedolare al 21% calcolata sul canone (cosa che in precedenza gli era preclusa, almeno interpretando alla lettera le indicazioni fornite a suo tempo dalle Entrate provvedimento del 7 aprile 2011). Oppure, in alternativa può tassare il reddito nei redditi diversi (come visto in caso di sublocazione).

Ipotizzando un incasso di 1.500,00 euro – pari a dieci weekend in locazione a 150,00 euro l’uno – significa chiudere i conti con le imposte sugli affitti brevi con sole 315 euro.

Contratti di durata superiore a 28 giorni

Riprendendo l’esempio, se invece il figlio decide di locare, ma vengono stipulati contratti di durata superiore ai 28 giorni sarà direttamente il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile, ovvero il genitore comodante, a dover dichiarare il reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi. Tale reddito confluirà tra i redditi fondiari ne quadro RB del modello Redditi PF.

Nella locazione dell’immobile ricevuto in comodato, poi, gli aspetti pratici legati al rapporto tra comodatario ed agenzia immobiliare (o portale) hanno addirittura scardinato il principio in base al quale solo i diritti reali hanno il potere di “spostare” la soggettività tributaria.

Si pensi al caso del figlio che gestisce in via di fatto la locazione via internet della casa al mare di proprietà dei genitori. Superando le interpretazioni del passato, si è riconosciuto – ma solo per le locazioni “brevi” – che al reddito fondiario dichiarato dal proprietario si aggiunge quello “diverso” di cui è titolare il comodatario (che subisce la ritenuta).

Reddito da locazione breve con più comproprietari

Come si dichiarare il reddito da locazione con più comproprietari? Prendiamo il caso di un immobile locato con locazioni brevi di proprietà di moglie, marito e due figli. Chi deve dichiarare il reddito?

Molti pensano che il reddito debba dichiararlo il soggetto o i soggetti presenti sul contratto di locazione. Nel caso potrebbero essere marito e moglie (lasciando fuori i figli, magari perché minori). Questo comportamento non è corretto. Indipendentemente da chi è presente nel contratto il reddito da locazione deve essere ripartito tra tutti i proprietari in ragione delle loro quote di proprietà. Questo significa che ogni proprietario deve dichiarare in modo indipendente la propria quota di reddito. Questo vale anche per i figli minori dell’esempio proposto.

Che cosa accade, invece alla ritenuta di acconto?

Ebbene, la ritenuta viene concentrata (per evidente praticità applicativa) su un unico soggetto. Questi si troverà quasi sempre a gestire una posizione creditoria verso l’Amministrazione finanziaria (Circolare n. 24/E/2017). Gli altri comproprietari, invece, si troveranno sempre con un debito di imposta da versare. Problema che, naturalmente, non si presenta nella locazione “non breve”. In pratica, è importante prestare la dovuta attenzione alla tipologia di contratto ed alla presenza o meno delle ritenuta. Un errore di valutazione avrebbe conseguenze pesanti.


Considerazioni finali

Quello che possiamo dire, in conclusione, è che il regime fiscale di tassazione degli affitti brevi risulta essere del tutto peculiare e specifico. L’applicazione della cedolare secca a locazioni, sublocazione e contratti di comodato permette sicuramente un buon risparmio. Per chi resta, invece, sulla tassazione IRPEF è opportuno valutare, di anno in anno, la convenienza economica. Da un lato, infatti, la deduzione forfettaria del 5% del valore del canone di locazione è appetibile.

Dall’altra parte, tuttavia, è necessario valutare lo scaglione marginale IRPEF, e le deduzioni e detrazioni spettanti sul reddito imponibile generale. Come detto, l’obiettivo è quello di confrontare la tassazione IRPEF con la cedolare secca (e valutare la tassazione più conveniente).

Se sei un proprietario il consiglio che posso darti è quello di individuare l’ambito della propria locazione. In un secondo momento è importante valutare bene il regime fiscale di tassazione applicabile. Per fare questo e ricercare il massimo risparmio occorre una simulazione annuale. Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

74 COMMENTI

  1. Salve, volevo porle due domande,
    sono nudo proprietario di un appartamento di cui è usufruttuario mio padre, in cui vivo, ho la residenza e la disponibilità di fatto.
    – per affittarlo turisticamente e dichiarare i redditi nella mia dichiarazione devo farmi fare un contratto di comodato da mio padre e registrarlo? o è già sufficiente la nuda proprietà con la disponibilità di fatto dell’appartamento.
    – i redditi derivanti dall’affitto turistico posso dichiararli in maniera indifferente come “redditi diversi” o applicare la “cedolare secca” o ci sono dei vincoli riguardo la scelta dell’uno o dell’altro?
    Io non ho redditi alti, per cui mi converrebbe dichiararli come redditi diversi.
    Grazie mille

  2. Nel suo caso è necessario un contratto di comodato. Per approfondire la sua situazione e valutare le migliori scelte da prendere da un punto di vista fiscale mi contatti per una consulenza personalizzata. Le indicherò le migliori scelte da prendere e se vorrà potrà fare la sua dichiarazione dei redditi con noi.

  3. Rimane sempre il grosso dubbio: in caso di sublocazione, sia se si opta per la cedolare secca sia se si sceglie la tassazione ordinaria, è possibile detrarre le spese di affitto? mi spiego. Se io pago un affitto di 1000 euro al mese per un totale di 12000 euro l’anno e subaffitto tramite locazione turistica per 5000 euro, in ogni caso le tasse le pago per 12000-5000= 7000 euro. è su questa cifra che devo considerare il 21% in caso di cedolare secca o la percentuale dovuta in caso di tassazione ordinaria.. e come considerare anche le spese di luce, gas, etc… Perché voi nell’esempio parlate solo di eventuale tinteggiatura delle pareti, ma non di queste spese che sono invece certe e non eventuali? Grazie per la risposta.

  4. In caso di sublocazione il reddito imponibile è la differenza tra affitto attivo e affitto passivo. Per portare in detrazione le spese sostenute è necessario scelgiere la tassazione Irpef.

  5. Ho acquistato un appartamento per locazioni turistiche. Dal momento che abito lontano da questo residence che intendo affittare nel periodo estivo, ho bisogno di dare mandato ad una agenzia ed incaricarla di promozione, dare la chiave, pulizia finale e sostituiire biancheria e asciugamani.
    Leggo però nell’interessante articolo sulle imposte, che se do il mandato a una agenzia devo per forza incaricarla di operare la ritenuta d’acconto con cedolare secca.
    La tasssazione più favorevole per me è senz’altro l’Irpef, dato che ho un reddito da pensione bassissimo e molte detrazioni spettanti sul reddito imponibile generale.
    Come fare? Le sarei molto grata per una risposta sollecita. Grazie.

  6. L’Agenzia è tenuta ad operare la ritenuta del 21%. Questa ritenuta può essere considerata come acconto per la cedolare secca, oppure acconto ai fini Irpef, a seconda del regime di tassazione che lei sceglierà in dichiarazione dei redditi.

  7. Salve, molto interessante la sua pagina. Sono agente immobiliare e rappresentante di una agenzia immobiliare che da tempo gestisce locazioni brevi turistiche al mare. Questo il ns modus operandi: Il proprietario conferisce un incarico (e non un mandato) per cercare il conduttore ad un canone stabilito. Il conduttore dopo aver visitato l’immobile per ns tramite provvede a formulare una proposta di locazione che viene in seguito accettata dal locatore. L’agenzia poi provvede a consegnare le chiavi ad inizio contratto e ritirarle alla fine. Con la accettazione della proposta di locazione (che contiene tutte le regole del contratto di locazione) si formalizza il contratto fra le parti. Normalmente l’agenzia provvede anche ad assistere le parti in caso di necessità nel reperire per conto del proprietario persone per la pulizia dell’immobile o per riparazioni in caso di guasti. Il proprietario sostiene i costi relativi. L’agenzia percepisce solo una percentuale sul canone di locazione a titolo di intermediazione.
    Noi in questo caso non dovremmo essere tenuti a trattenere il 21% dai canoni, in quanto vengono incassati direttamente dal locatore che ne rilascia quietanza (anche se a volta vengono lasciati in agenzia che li consegna poi al locatore). E’ giusto? Se non erro siamo però tenuti a comunicare nell’anno successivo all’ Agenzia delle Entrate la lista delle locazioni intermediate nell’anno precedente. E’ corretto continuare ad operare cosi o ci sono altri obblighi a carico dell’agenzia?

  8. Buongiorno, affitto ad uso turistico un appartamento in Lombardia in regime di cedolare secca. Posso detrarre le spese relative a riscaldamento, luce, acqua ecc?
    Grazie

  9. La cedolare secca non prevede che si possano scaricare costi legati alla locazione. Si dichiara il 100% del reddito.

  10. Salve, volevo sapere se nel caso di sublocazione da parte di un inquilino persona fisica di un immobile adibito esclusivamente ad affitti turistici, non scegliendo la cedolare secca, si può dedurre dal totale dei redditi diversi l’importo dei canoni di affitto. Se sì, il contratto originario di locazione deve avere una forma particolare oltre che naturalmente prevedere la possibilità di sublocare?

  11. La sublocazione prevede che se si sceglie la tassazione Irpef, si possa dedurre il canone di affitto pagato. Bisogna compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

  12. Buonasera
    Io ho affittato parte di casa dei miei genitori la scorsa estate per brevi locazioni turistiche tramite i portali piu comuni Posso dichiarare io i redditi percepiti dunque o lo devono fare i miei essendo i proprietari dicasa? Avendo fatto tutto a mio nome ho fatto un grave errore? Ce comunque un reddito minimo da dover dichiarare?
    Vorrei riaffittare quest anno e non vorrei commettere errori soprattutto in sede di dichiarazione
    La ringrazio

  13. Chi deve dichiarare il reddito sono i suoi genitori e non lei. Se vuole attribuirsi lei il reddito ci sono delle modifiche da fare. Se vuole saperne di più sono disponibile per una consulenza.

  14. Vorrei fittare in locazione brevi un appartamento intestato a mia mamma, ma come devo fare per dichiarare il reddito percepito a mio nome e non a suo?Devo fare che tipo di passaggio escludendo atti notarili.
    Grazie per la cortese attenzione.

  15. Salve Luca, se vuole possiamo aiutarla, ma tramite il servizio di consulenza. Mi faccia sapere se interessato la ricontatto in privato.

  16. Salve, ho un dubbio che mi fa impazzire. Ho preso un appartamento in affitto con cedolare secca con la possibilità di subaffittarlo a locazione turistica. L affitto è 12000 euro all anno quindi 1000 €al mese. Nella dichiarazione redditi posso anch io optare alla cedolare secca in quanto sublocatore? Devo dichiarare la differenza tra l affitto al proprietario e il reddito da me ottenuto da locazione turistica?e in che quadro va inserito nel 730?grazie di cuore

  17. Se vuole mi contatti in privato per una consulenza. Risolverò tutti i suoi dubbi e le indicherò le migliori scelte da fare nella sua situazione.

  18. Buongiorno,

    vorrei chiederle se in caso di sublocazione breve e di scelta del regime di cedolare secca, l’aliquota del 21% si applica al totale dei canoni di sublocazione o alla differenza fra quest’ultimi e il canone di affitto principale.

    La circolare della AdE riporta: “Per i contratti di sublocazione […] l’imposta sostitutiva si applica ai
    corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.”

    Cosa si intende quindi per “corrispettivi lordi”?

    Grazie,
    Giovanni

  19. Corrispettivo lordo, è il corrispettivo percepito al lordo di eventuali costi, come la locazione passiva.

  20. buongiorno io affitto una stanza con bagno come locazione turistica saltuariamente diciamo circa 1,550 euro l volevo sapere come comportarmi nella dichiarazione dei redditi e se e’ vero che non si paga nulla al disotto dei 5,00 euro grazie

  21. Lei è obbligata a presentare la dichiarazione dei redditi e a tassare ad IRPEF o cedolare secca, secondo convenienza il reddito percepito dalla locazione turistica.

  22. In caso di sublocazione con scelta della tassazione IRPEF e in assenza di altri redditi, qualora la differenza tra i proventi delle locazioni brevi e le spese sostenute per la locazione “principale” siano inferiori a 8000€, si è esonerati dal primo scaglione IRPEF?
    Quali sono le spese inerenti detraibili in caso di scelta IRPEF? Oltre alla spese dell’affitto principale è possibile detrarre anche le fatture delle utenze dei servizi?

    Grazie

  23. buongiorno , subaffitto appartamento per locazioni brevi grazie ad un contratto di locazione registrato in agenzia delle entrate tra me e il proprietario dell immobile .
    pongo il seguente esempio :supponendo di pagare 5000 euro per la locazione passiva e guadagnando 10000 per quella attiva, in caso voglia avvalermi della tax ordinaria (redditi diversi ) , la base imponibile è data dalla differenza=?
    inoltre sostengo altre spese come pulizia, colazione,luce acqua,oneri airb&B come funziona la detraibilita di queste spese ? cosa posso scaricare nello specifico ? quale riferimento di legge ?
    grazie

  24. Salve Antonello, la tassazione del subaffitto con locazione breve è dato dalla differenza tra corrispettivi attivi da locazione breve e fitto passivo. Eventuali spese portate a riduzione del reddito devono essere documentate da fattura ed inerenti la locazione effettuata.

  25. ho subaffittato un appartamento per il quale pago a mia volta un canone, il subaffitto è stato fatto attraverso portale con locazioni brevi, quale reddito devo dichiarare e quale regime posso scegliere? Sarei interessata ad una consulenza specifica per una nuova attività. Grazie

  26. Buongiorno, con mia moglie sono comproprietario di un appartamento adibito a casa vacanze, lo affittiamo con contratti brevi tramite portali o contatti diretti, abbiamo sempre dichiarato gli affitti 50% ciascuno con cedolare secca. Volevo sapere se stipulando un contratto di comodato d’uso verbale, mia moglie può cedermi l’utilizzo dell’appartamento in modo da dichiarare gli affitti solo io al 100% e mia moglie dichiarando solo il reddito fondiario. Grazie

  27. Salve Massimiliano, se vuole trasferire tutto il reddito a sua moglie, occorre un contratto di comodato, ma deve essere scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

  28. Buonasera,
    dispongo di un appartamento in comodato d’uso di proprietà di mia madre, che affitto tramite locazioni brevi. E’ la mia sola fonte di reddito, e quest’anno non supererà le 8.000 €. Dichiarando questi redditi come “Redditi Diversi” e scegliendo il regime IRPEF, ricadrei nella cosiddetta “No Tax Area” e quindi non pagherei nulla? (Immagino che anche in caso affermativo la Dichiarazione dei Redditi vada comunque fatta).
    Grazie mille e complimenti per l’esposizione chiara e precisa

  29. Buonasera Silvio, grazie per i complimenti. Per i redditi da locazione non esiste “no tax area”, quindi deve comunque presentare la dichiarazione dei redditi anche se poi potrebbero non esserci imposte a debito da versare.

  30. Buongiorno
    Cortesemente, per la tassazione IRPEF, Come viene considerata la proviggione e gli oneri pagati da locatore al intermediario e se gli posso portare in detrazione, grazie

  31. Con tassazione IRPEF si può fruire di una deduzione forfettaria del 5% che tiene conto di tutte le spese sostenute dal dichiarante, non si possono dedurre spese in forma analitica.

  32. Buonasera, volevo chiedere se, optando per il regime ordinario con gli affitti brevi sono obbligata poi a pagare l imposta di registro affitti annuale. Lisa

  33. Buongiorno, in caso di tassazione di immobile sul quadro RL come reddito diverso in quanto l’immobile è condotto in locazione e sublocato con contratti turistici inferiori a 30 giorni, vorrei sapere quali spese inerenti tale attività non imprenditoriale di locazione turistica possono essere portate in detrazione dal reddito. Ad esempio, se ho percepito complessivamente 20.000 € di reddito da locazioni brevi e ho sostenuto nell’anno 10.000 € di spese per l’affitto dell’immobile, 2.000 € per il lavaggio della biancheria e 3.000 € per la pulizia dei locali (tutti regolarmente documentati) posso portare tali spese a detrazione del reddito da locazione e quindi subire la tassazione Irpef (no cedolare) solo su 5.000 €?

  34. Vittorio l’importo da indicare nel quadro RL è il reddito già al netto dell’affitto passivo. Possono essere portate a riduzione di questo importo gli oneri di diretta imputazione dell’affitto, tuttavia, occorre avere documentazione per il riscontro delle spese sostenute.

  35. Buongiorno, ho letto nel suo articolo che non c’é l’obbligo di registrare un contratto di meno 30 giorni alla agenzia delle entrate, allora adesso mi chiedo nel mio caso, in cui abito all’estEro e faccio le mie dichiarazioni dei redditi qui (Francia) posso dichiarare solo in Francia?

  36. Obbligo di registrazione del contratto e obbligo di dichiarare il reddito sono due cose molto diverse. Se l’immobile è in Italia deve sicuramente dichiarare in Italia il reddito fondiario.

  37. Ciao Federico, ottimo articolo e grazie per condividere qst spreziose info. Domanda per te se puoi risp:
    Se uso intermediari per affitti brevi casa vacanze ed il mediatore mi paga la cedolare secca 21%, i soldi rimanenti vanno in dichiarazione dei redditi o sono netti di qualsiasi tassa e scaglioni possibili?
    Grz in anticipo per l’aiuto

  38. Ho un immobile di proprietà che sto utilizzando per locazione turistica optando per cedolare secca (in forma non imprenditoriale). Nel caso in cui l’ospite non si presenti, ma io abbia comunque incassato una caparra o l’intera tariffa con addebito su carta di credito, questo importo è fiscalmente imponibile?

  39. Giorgio se scegli la tassazione con cedolare secca il netto che percepisci non subirà ulteriori tassazioni (ma deve essere indicato in dichiarazione). Se, invece, opti per la tassazione IRPEF, la ritenuta è solo in acconto delle imposte (eventualmente dovute).

  40. Salve, sono comodatario di un immobile che sto utilizzando d’estate per locazioni brevi attraverso Airbnb.
    Sono lavoratore dipendente e da come ho capito dovrò inserire gli incassi nel 730 quadro D in redditi diversi (D4). Quello che non mi è chiaro è se posso dedurre le spese imputabili all’affitto come bollette, acquisti per le camere, colazione, pulizie oppure no.
    Nei commenti sopra leggo: “con tassazione IRPEF si può fruire di una deduzione forfettaria del 5% che tiene conto di tutte le spese sostenute dal dichiarante, non si possono dedurre spese in forma analitica” e più in basso: “l’importo da indicare nel quadro RL è il reddito già al netto dell’affitto passivo. Possono essere portate a riduzione di questo importo gli oneri di diretta imputazione dell’affitto, tuttavia, occorre avere documentazione per il riscontro delle spese sostenute”.
    Ora io non capisco se mi trovo nel primo o nel secondo caso. Grazie per le delucidazioni

  41. Buongiorno,
    sono proprietario, insieme a mia madre e a mio fratello, che vive e lavora in Inghilterra, di un appartamento che nel 2019 abbiamo affittato come casa vacanze tramite Airbnb. Mi sembra di aver capito che anche nel caso di utilizzo della cedolare secca la quota da pagare al fisco vada suddivisa tra tutti i soggetti oppure posso accollarmela tutta io? Nel caso di mio fratello che paga le tasse in UK come va regolarizzata la posizione?

    Grazie

  42. Buongiorno, complimenti per il sito.
    Sono proprietario al 50% con mia moglie di una casa vacanza che affittiamo con locazioni brevi. Vorrei optare per la cedolare secca, nel 730 devo compilare solo il quadro B differenziando il periodo dove la casa è stata a disposizione e il periodo (in giorni) dove è stata affittata con l’importo percepito?
    Le cifre devono essere esattamente al 50% o possono essere conteggiate anche in base all’impegno portato (annunci, pulizie ecc).
    Inoltre possono essere dedotte dall’importo le spese documentabili per l’energia elettrica, acqua ecc.
    La ringrazio anticipatamente

  43. Gent.mo Federico, mio marito è a carico mio e pure i due figli, nel 2019 mio marito ha locato una stanza della casa dove tutti siamo residenti e mio marito ne è anche unico proprietario.La cifra risultante dalla locazione turistica è di 234 euro. mio marito dichiara nel suo 730 la cifra e posso compensarla invece nel mio 730, dove la imputiamo?

  44. Salve volevo gentilmente sapere a livello pratico in dichiarazione dei redditi se ho effettuato 50 locazioni inferiori a 30 giorni devo indicare 50 stringhe nel quadro fabbricati ognuna per i giorni occupati più anche le stringhe per quelli inoccupati? Qualcuno scrive che si possano accorpare tutti i giorni occupati e quelli non occupati. Ma poi come capisce l’agenzia delle entrate che sono inferiori a 30 giorni e quindi non soggetti a registrazione? Se li accorpassi scatterebbe controllo non essendoci registrazioni di locazione a carico dell’immobile?

  45. Dispongo di 3 appartamentini che affitto per locazioni turistiche brevi con regime di cedolare secca. Vorrei gestire la cosa in forma imprenditoriale, in modo da detrarmi i costi relativi, e avere una copertura previdenziale. vi risulta possibile pur non avendo 5 immobili, e quali adempimenti? devo presentare scia che non mi risulta essere prevista? e senza eventuale scia come potrei iscrivirmi in cciaa?
    grazie

  46. Sicuramente è possibile effettuare questo tipo di attività in forma imprenditoriale. In un commento è impossibile indicarle tutti gli adempimenti. Quello che le posso dire è che è fondamentale scegliere il corretto regime fiscale ed effettuare una simulazione numerica per verificare la sostenibilità dell’operazione. Nel caso ci contatti in privato per una consulenza.

  47. salve,
    possiedo un appartamento locato per uso turistico breve, tramite i siti web booking.com e airbnb.com
    Dopo ogni ospite ricevo un bonifico della somma detratta delle spese delle piattaforme.
    Nella dichiarazione dei redditi, devo indicare la somma totale pagata dall’ospite o la somma reale che arriva a me?
    ad esempio
    l’ospite tramite booking o airbnb paga 100 euro, a me arriva un bonifico di 80 euro.
    Nella dichiarazione dei redditi, devo inserire 100 euro o 80 euro?
    grazie

  48. Per i soggetti privati in caso di applicazione dell’IRPEF c’è una deduzione forfettaria del lordo (100) pari al 5%, mentre la cedolare secca non prevede deduzione analitica di costi sostenuti, si dichiara (100). Consiglio di prestare molta attenzione.

  49. Salve Dottor Federico Migliorini,io ho parlato con diversi commercialisti specializzati nel settore extraricettivo e tutti mi hanno detto la stessa cosa,ovvero che se io esco sulle OTA in pubblicità a 100 e poi incasso 80,pagherò le tasse sul mio incasso e non anche sull’incasso di un’altra azienda. È vero che c’è molta confusione ancora in Italia riguardo questo settore.

  50. Fornire risposte in un commento è molto complesso perché non posso conoscere la sua situazione personale. Da privato sicuramente non c’è deduzione dei costi, da impresa è possibile. Io non posso giustificare le risposte di altri, ma se vuole approfondire la sua situazione ci può contattare in privato per una consulenza. La aiuteremo a capire come operare nella sua situazione.

  51. Buongiorno, vorrei sapere se un eventuale contratto di comodato d’uso gratuito tra proprietario e genero può generare ulteriori oneri fiscali non indicati nel presente articolo

  52. Buongiorno,
    articolo chiaro ed esaustivo ma vorrei porre un quesito che non trova risposta nelle casistiche riportate:
    comodante e comodatario legati da utilizzo a titolo gratuito con atto registrato con il quale il comodatario svolge attività di b&b imprenditoriale utilizzando codice ATECO 52.50.21 in regime forfettario.
    Quale fiscalità viene applicata alle due figure ?
    Ritiene “attenzionabile” dall’AdE il fatto che il il comodato gratuito avvenga nei confronti di soggetto che opera in forma d’impresa ?
    Grazie

  53. Salve,
    ad averne uno ferrato in maniera non avrei espresso il mio quesito in questo forum. Può aiutarmi ?
    Grazie

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