Le imposte indirette sugli immobili all’estero in caso di cessione

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Quali sono le imposte indirette applicabili in Italia sulla cessione di immobili all’estero? Scopriamolo in questo articolo.

La detenzione di un bene immobile estero comporta, per il soggetto titolare del diritto reale, residente in Italia, alcuni obblighi fiscali.

In particolare si tratta:

  • Del monitoraggio fiscale di attività patrimoniali estere. Solo in caso di titolare privato, società di persone o ente non commerciale;
  • Della determinazione dell’eventuale plusvalenza da cessione tassabile in Italia;
  • Delle eventuali imposte indirette sulla cessione dell’immobile, dovute in Italia.

In questo contributo voglio concentrarmi sul terzo aspetto, ovvero le imposte indirette (IVA o imposta di registro) dovute al momento della vendita di immobili esteri.

La questione è importante, in quanto, in alcuni casi, anche se si tratta di immobile posto fuori dai confini nazionali, in caso di cessione può verificarsi il presupposto di applicazione di alcune imposte indirette: IVA o imposta di registro.

Vediamo, quindi, di seguito le casistiche che possiamo avere.

Immobili esteri

Cessione di immobili esteri ed IVA italiana

Il trasferimento a titolo oneroso dell’immobile estero operato da un soggetto IVA risulta fuori campo IVA ex art. 7-bis del DPR n 633/72.

Sul punto occorre anche considerare che, ai sensi dell’art. 40 del DPR n 131/86, si considerano “soggette” ad IVA anche le cessioni per le quali l’imposta non è dovuta a norma dell’art. 7 del DPR n 633/72. Questo significa che il trasferimento di un immobile estero operato da un soggetto IVA, ma fuori campo IVA, è soggetto ad imposta di registro fissa in applicazione del principio di alternatività IVA/registro.

Cessione di immobili esteri ed imposta di registro

L’atto di trasferimento di un immobile estero operato da un soggetto non IVA risulta fuori campo IVA e soggetto ad imposta di registro, secondo le disposizioni del DPR n 131/86.

Se l’atto di cessione dell’immobile estero è formato in Italia, si configura il presupposto territoriale per l’applicazione dell’imposta di registro e l’atto risulta:

  • Soggetto a registrazione in termine fisso. Questo a norma dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n 131/86;
  • Soggetto ad imposta di registro con le aliquote di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n 131/86 come qualsiasi altra cessione di immobili siti in Italia. L’art. 10 del DLgs. n 23/2011 ha abrogato l’ottavo periodo dell’art. 1 della Tariffa, che prevedeva l’applicazione dell’imposta di registro fissa per il trasferimento di immobili situati all’estero.

Nel caso in cui l’atto di cessione di immobili esteri sia formato all’estero, l’atto è soggetto a registrazione in caso d’uso. Questo a norma dell’art. 11 della Tariffa, Parte II, allegata al DPR n 131/86.

Ove si verifichi il caso d’uso e l’atto venga presentato per la registrazione, è dovuta l’imposta di registro in misura ordinaria a norma dell’art. 11 co. 1 lett. b) della Tariffa, Parte II, allegata al DPR n 131/86, che rinvia alla misura dell’imposta ordinaria dovuta ove l’atto fosse stato stipulato in Italia.

Che cosa si intende per “registrazione in caso d’uso”?
Nell’imposta di registro si intende per uso l’utilizzazione del documento in sede amministrativa, ovvero nel momento in cui l’atto è utilizzato per il deposito in cancelleria giudiziaria o presso le Amministrazioni dello Stato o gli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, purché tale deposito non sia obbligatorio per legge o regolamento.

Cessione di immobili esteri ed imposte ipotecaria e catastale

Le imposte ipotecaria e catastale non sono dovute per i trasferimenti di immobili esteri. Questo, in quanto essi non configurano il presupposto per l’effettuazione di formalità di trascrizione nei pubblici registri immobiliari, né di volture catastali (Circ. 29.5.2013 n. 18, § 3.8 e 3.13).

Tabella: cessione di immobili esteri ed imposte indirette

Le due tabelle seguenti illustrano la tassazione applicabile agli atti di cessione a titolo oneroso di immobili esteri.

Cessione di immobili esteri: Imposte dovute in caso di cedente soggetto IVA

Imposta dovutaMisura dell’imposta
IVAFuori Campo
Imposta di registro€ 200 (alternatività IVA/Registro).
Registrazione in caso d’uso se atto formato all’estero o se scrittura privata non autenticata.
Imposta ipotecariaNon dovuta
Imposta catastaleNon dovuta

Cessione di immobili esteri: Imposte dovuto in caso di cedente privato

Imposta dovutaMisura dell’imposta
Imposta di registroImposta ordinaria sui trasferimenti (2%, 9%, 15%) se l’atto è formato in Italia
Registrazione in caso d’uso e imposta fissa se formato all’estero.
Imposta ipotecaria Non dovuta
Imposta catastale Non dovuta

Immobili esteri: trasferimento a titolo gratuito

Nel caso in cui l’immobile estero sia oggetto di trasferimento a titolo gratuito, potrebbe trovare applicazione l’imposta sulle successioni e donazioni.

A norma dell’art. 2 co. 49 del DL n 262/2006 (come conv. dalla L. n 286/2006), ove dovuta, l’imposta sulle successioni e donazioni si applica con le aliquote e le franchigie indicate nella tabella sottostante.

Le franchigie sono parametrate sulla base della linea e del grado di parentela intercorrente tra il de cuius/donante ed il beneficiario del trasferimento (donatario/erede).

Tabella: imposta sulle successioni e donazioni di immobili esteri

Beneficiario Coniuge
Parenti in linea retta

Fratelli
Sorelle

Altri parenti fino al 4° grado;
affini in linea retta;
affini in linea collaterale fino
al 3° grado

Portatori di handicap ai sensi della
L. 104/92

Tutti gli altri soggetti
Aliquota4%6%6%4%, 6% o 8% a seconda del grado di parentela o affinità8%
Franchigia1 milione di euro100.000,00 euronessuna1,5 milioni di euronessuna

Trasferimento per successione

Gli immobili esteri sono soggetti ad imposta sulle successioni (con le aliquote e le franchigie riportate ordinarie) se il defunto era residente in Italia al momento della morte. Questo è quanto previsto dall’art. 2 co. 1 del DLgs. n 346/90.

Invece, se il defunto, al momento della morte, era residente all’estero, l’immobile estero trasferito per successione non è soggetto ad imposta sulle successioni italiana (art. 2 co. 2 del DLgs. n 346/90).

Trasferimento per donazione

L’imposta sulle donazioni è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, anche se esistenti all’estero (art. 2 del DLgs. n 346/90).

Se alla data della donazione il donante non è residente in Italia, l’imposta è dovuta limitatamente ai beni donati che si trovino in Italia.

Ne deriva che la donazione di immobili esteri, formata in Italia:

  • Se operata da un donante residente in Italia, è soggetta ad imposta sulle successioni e donazioni. Questo con le aliquote e le franchigie riportate nella tabella soprastante;
  • Se operata da un donante residente all’estero, non va soggetta ad imposta sulle successioni e donazioni Italiana.

Registrazione in termine fisso di donazioni dirette ed indirette

L’art. 55 co. 1-bis del DLgs. n 346/90, impone l’obbligo di registrazione in termine fisso per le donazioni dirette o indirette formate all’estero nei confronti di beneficiari residenti in Italia.

Non è chiaro se tale ultima norma deroghi al principio di territorialità di cui all’art. 2, ovvero in che rapporti stia con questa ultima norma: un’applicazione “congiunta” di entrambe le disposizioni comporterebbe una tassazione delle donazioni estremamente ampia, collegata alla sola residenza in Italia (alternativamente) del donante o del donatario.

Per questo motivo, la dottrina ha rilevato come la norma recata dall’art. 55 sia una mera norma sulla registrazione, ma non deroghi al principio di territorialità. Principio che rimane fissato dall’art. 2 del DLgs. n 346/90. Confermano questa impostazione anche la risposta ad interpello Agenzia delle Entrate 24.7.2019 n. 310 e la DRE Lombardia n. 904-3/2015.


Questa ultima tesi è stata confermata dalla giurisprudenza di merito: la C.T. Reg. Ancona, nella sentenza 20.9.2016 n. 594/3/2016, ha precisato che la donazione operata da un soggetto non residente in Italia, a favore di un residente, va soggetta ad imposta di donazione limitatamente ai beni esistenti in Italia. Questo, atteso che è necessario fare applicazione dei principi sanciti dall’art. 2 del DLgs. 346/90, mentre l’art. 55 co. 1-bis è norma che concerne la registrazione delle donazioni estere e non la loro imposizione.

Tabella: immobile estero trasferito per donazione ed imposte indirette

Luogo donazioneDonanteDonatarioBene donatoImposizioneRegistrazione
ItaliaResidente in ItaliaResidente in Italia
Esistente in ItaliaTassazione ordinaria
ItaliaResidente in Italia
Residente in Italia
EsteroTassazione ordinaria

ItaliaResidente in Italia
Non residente in Italia
Esistente in Italia
Tassazione ordinaria

ItaliaResidente in Italia
Non residente in Italia
EsteroTassazione ordinaria

ItaliaNon residente in ItaliaResidente in Italia
Esistente in Italia
Tassazione limitata a beni in Italia

ItaliaNon residente in Italia
Residente in Italia
EsteroNon imponibile 

ItaliaNon residente in Italia
Non residente in Italia
Esistente in Italia
Tassazione limitata ai beni esistenti in Italia

ItaliaNon residente in Italia
Non residente in Italia
EsteroNon imponibile 
EsteroResidente in ItaliaResidente in Italia
Esistente in Italia
Imposizione ordinaria

EsteroResidente in Italia
Residente in Italia
EsteroImposizione ordinaria

EsteroResidente in Italia
Non residente in Italia
Esistente in Italia
Imposizione ordinariaLimitatamente ai beni esistenti in Italia
EsteroResidente in Italia
Non residente in Italia
EsteroImposizione ordinariaSì anche se oggetto di donazione sono beni diversi da immobili e aziende siti in Italia
EsteroNon residente in Italia
Residente in Italia
Esistente in Italia
Tassazione limitata ai beni esistenti in Italia

EsteroNon residente in Italia
Residente in Italia
EsteroNon imponibile No
EsteroNon residente in Italia
Non residente in Italia
Esistente in Italia
Tassazione limitata a beni in ItaliaSì se si tratta di beni immobili o aziende siti in Italia
EsteroNon residente in Italia
Non residente in Italia
EsteroNon imponibileNo

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