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Il contratto di sublocazione di immobili abitativi

Il contratto di sublocazione di immobili abitativi: aspetti contrattuali, civilistici e fiscali.

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Con il contratto di sublocazione il conduttore ha facoltà di sublocare totalmente l’immobile abitativo concessogli in locazione solo previo consenso del proprietario.


L’articolo 2 della Legge n. 392/78 prevede la facoltà per il conduttore di un contratto di locazione di sublocare totalmente l’immobile. La facoltà di sublocazione, per essere valida, deve essere indicata nel contratto principale, in quanto vi è il divieto se c’è mancanza di consenso da parte del locatore. In mancanza del consenso alla sublocazione da parte del locatore è possibile che questi richieda il rilascio immediato dell’immobile, oppure anche il risarcimento dei danni nei confronti del conduttore. Qualora, invece, il conduttore voglia sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, può limitarsi a comunicare con lettera raccomandata al locatore l’identità del sub-conduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. Vediamo, in questo articolo tutte le informazioni utili per effettuare nel modo migliore una sublocazione di immobili abitativi.

La sublocazione negli immobili abitativi

La sublocazione si verifica quando un inquilino, che ha stipulato un contratto di locazione con un proprietario, decide di concedere in locazione tutto o parte dell’immobile a un terzo. In pratica, l’inquilino diventa a sua volta locatore nei confronti del subinquilino.

La norma generale di riferimento in materia di sublocazioni è l’articolo 1594 del Codice civile. Questa disposizione prevede che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. Qualora il contratto abbia ad oggetto una cosa mobile, invece, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. Al fine di distinguere le due figure, basti rilevare che:

  • La sublocazione fa nascere un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale (che permane);
  • Nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la presenza e la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario, che subentra al conduttore originario, ed il locatore.

Caratteristiche principali

Le caratteristiche principali di una sublocazione possono essere così schematizzate:

  1. Consentimento del locatore: Per poter sublocare, l’inquilino deve avere il consenso esplicito del locatore. Se il contratto di locazione lo vieta espressamente, la sublocazione non è permessa. Se il contratto non lo menziona, è comunque consigliabile ottenere il consenso scritto del locatore.
  2. Durata: La durata della sublocazione non può superare quella del contratto di locazione principale.
  3. Responsabilità: L’inquilino principale rimane responsabile nei confronti del locatore per gli obblighi derivanti dal contratto di locazione originario, compreso il pagamento dell’affitto.
  4. Canone: Il canone di sublocazione può essere superiore a quello pagato dall’inquilino principale al locatore, a meno che non ci siano disposizioni contrarie.
  5. Fine del contratto principale: Se il contratto di locazione principale termina, anche il contratto di sublocazione cessa di avere effetto, a meno che non ci siano accordi diversi.

Vantaggi e svantaggi

  • Vantaggi: La sublocazione può essere vantaggiosa per l’inquilino principale che potrebbe non avere bisogno di utilizzare l’intero immobile per tutto il periodo di locazione. Può anche essere un modo per ridurre le spese di affitto.
  • Svantaggi: La sublocazione introduce una terza parte nella relazione locativa, il che può complicare le cose, specialmente in caso di controversie. L’inquilino principale rimane responsabile nei confronti del locatore, il che può essere rischioso se il subinquilino non adempie ai suoi obblighi.

È fondamentale che l’inquilino e il subinquilino stipulino un contratto di sublocazione scritto, che specifichi chiaramente i termini e le condizioni, compresi affitto, durata, deposito cauzionale e altre clausole rilevanti. Questo aiuta a proteggere i diritti di entrambe le parti e a prevenire potenziali conflitti.

La sublocazione di immobili abitativi solo con il consenso del locatore

La legge italiana stabilisce che l’inquilino non può sublocare l’immobile senza il consenso esplicito del locatore. Questo significa che, anche se il contratto di locazione non menziona specificamente la sublocazione, l’inquilino non può procedere senza aver ottenuto il permesso scritto del locatore.

Per quel che concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, in particolare, l’articolo 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in vigore l’articolo 2 della Legge n. 392/78, che vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione. In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del sub-conduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Tale disposizione innova pertanto la richiamata previsione dell’articolo 1594 del Codice civile, per quanto concerne esclusivamente le abitazioni soggette alla Legge n. 431/98. In questa materia va però tenuto presente che il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002 ha esplicitamente sancito il divieto di sublocazione nei contratti tipo relativi ad usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.

Il consenso dovrebbe essere dato per iscritto per evitare future controversie. Un consenso verbale potrebbe non essere sufficiente a proteggere l’inquilino in caso di dispute legali. Il locatore può dare il consenso alla sublocazione con determinate condizioni o limitazioni. Ad esempio, potrebbe consentire la sublocazione solo per una parte dell’immobile o solo per un determinato periodo di tempo. In generale, una volta dato il consenso, il locatore non può revocarlo arbitrariamente. Tuttavia, se ci sono motivi validi, come ad esempio un uso improprio dell’immobile da parte del subinquilino, il locatore potrebbe avere il diritto di revocare il consenso e chiedere la risoluzione del contratto di sublocazione.

Il mancato consenso del locatore alla sublocazione

Se il locatore rifiuta di dare il consenso, l’inquilino non può procedere con la sublocazione. Se l’inquilino procede comunque, il locatore potrebbe avere il diritto di risolvere il contratto di locazione principale per inadempimento.

Qualora poi, in mancanza di diversi accordi tra le parti, il conduttore ceda a terzi il contratto o sublochi totalmente l’immobile senza il consenso del locatore, quest’ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo. Il tutto, oltre al risarcimento dei danni nei confronti del conduttore che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente l’immobile. Nel caso in cui poi il conduttore sublochi l’immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, l’ordinamento non prevede alcuna specifica sanzione, poichè il legislatore non ha fissato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non specifica in ogni modo la conseguenza della mancata comunicazione.

Forma e registrazione del contratto di sublocazione

Il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta di registro del 2% sul canone (per maggiori informazioni “La registrazione dei contratti di locazione“). La Circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate del 1986 a proposito dell’imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che:

pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate (con modello RLI), dopo aver versato l’imposta di registro tramite modello F24 Elide.

Canone di sublocazione

Il canone di sublocazione rappresenta l’importo che il subinquilino paga all’inquilino principale in cambio dell’utilizzo dell’immobile (o di una parte di esso). Per quanto concerne inoltre il canone di sublocazione, limitatamente ai rapporti per cui essa è ammissibile, esso è stato liberalizzato completamente, senza essere più soggetto alla misura dell’equo canone, dall’articolo 14, comma 4 della Legge n. 431/98, che ha abrogato, sul punto, l’articolo 12 della Legge n. 392/78. Spesso i soggetti che decidono di effettuare sublocazioni parziali dell’immobile si affidano a piattaforme online, tra cui la più famosa sicuramente è Airbnb.it, sulle quali promuovere la stanza ad un prezzo prestabilito. In questi casi il prezzo dell’affitto (in realtà un subaffitto), è stabilito dal conduttore del contratto, tenendo conto degli oneri di intermediazione di spettanza della piattaforma online che ha fornito l’intermediazione.

ne di Sublocazione:

  1. Determinazione del canone: Il canone di sublocazione viene concordato tra l’inquilino principale e il subinquilino. Non esistono regole fisse sulla sua determinazione, ma deve essere ragionevole e proporzionato alle condizioni del mercato immobiliare locale e alle caratteristiche dell’immobile.
  2. Confronto con il canone principale: In generale, il canone di sublocazione può essere superiore o inferiore a quello che l’inquilino principale paga al locatore. Tuttavia, se il contratto di locazione principale stabilisce specifiche limitazioni o condizioni relative al canone di sublocazione, queste devono essere rispettate.
  3. Pagamento: Come per qualsiasi contratto di locazione, il canone di sublocazione deve essere pagato nei termini e nelle modalità concordate tra le parti. Solitamente, viene pagato mensilmente, ma possono essere concordate altre cadenze.
  4. Ricevute e documentazione: È importante che l’inquilino principale fornisca al subinquilino una ricevuta per ogni pagamento effettuato. Questo serve a proteggere entrambe le parti e a fornire una prova del pagamento.
  5. Aumenti e revisioni: Se non diversamente specificato nel contratto di sublocazione, l’inquilino principale non può aumentare arbitrariamente il canone durante la durata del contratto. Eventuali aumenti o revisioni devono essere concordati tra le parti o previsti dal contratto.

Durata della sublocazione

Sotto il profilo della durata della sublocazione, la normativa vigente non stabilisce alcuna durata massima del contratto di sublocazione relativamente alle abitazioni. In materia si applica dunque pienamente il principio della libertà contrattuale. Questo, fermo restando quanto previsto dall’articolo 2, comma 2, della Legge n. 392/78, che obbliga il conduttore il quale sublochi parzialmente l’immobile destinato ad abitazione a comunicare al locatore la durata, appunto, della sublocazione. Detta sublocazione, in ogni caso, non potrà comunque eccedere la durata della locazione in corso, a nulla rilevando in tal senso l’eventuale circostanza che conduttore e sub-conduttore abbiano pattuito una durata con scadenza successiva a quella del contratto di locazione.

La durata della sublocazione deve essere chiaramente indicata nel contratto di sublocazione. Può essere concordata per un periodo determinato o indeterminato, ma, come menzionato, non può superare la durata del contratto principale. Alla fine della durata concordata della sublocazione, il subinquilino deve restituire l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo l’usura normale. Eventuali danni o modifiche non concordate potrebbero comportare delle penalità.

Rapporti tra locatore e subconduttore

Per quanto riguarda i rapporti fra il locatore ed il sub-conduttore si applica a tutti i contratti quanto disposto dall’articolo 1595 del Codice civile, in base al quale:

il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il sub-conduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione

Il subconduttore non può inoltre opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto altresì anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Canone di sublocazione e dichiarazione dei redditi

Il soggetto che subaffitta stanze della propria abitazione o anche tutta l’abitazione (con il consenso del locatore) dichiarare l’affitto percepito nella categoria dei redditi diversi. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR che impone l’obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.

L’unica differenza rispetto a un normale contratto d’affitto è che il reddito percepito non va dichiarato come un reddito fondiario (quadro B Redditi da fabbricati del 730 o quadro RB del modello Redditi P.F.), perché il locatore non è il proprietario dell’immobile. Tale reddito, infatti, rientra nella categoria dei redditi diversi (quadro D del 730 e quadro RL del modello Redditi P.F.).

Il reddito imponibile di un contratto di sublocazione abitativa è dato dalla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’appartamento. Tale reddito deve essere dichiarato nel modello 730, al rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3”, ovvero nel modello Redditi P.F., al rigo RL10. In particolare, il contribuente è tenuto a redigere e conservare un apposito prospetto indicante l’ammontare lordo dei corrispettivi e dei compensi percepiti e l’importo delle spese inerenti a ciascuna delle operazioni stesse e il reddito conseguito. Questo prospetto dovrà essere esibito o trasmesso all’ufficio tributario competente, su richiesta di quest’ultimo.

Sublocazione e cedolare secca

Questo vale anche per i soggetti che decidono di subaffittare parte della propria abitazione nella forma delle locazioni brevi (c.d. “locazioni turistiche“), di durata inferiore a 30 giorni. Ci sembra utile ricordare che nel caso delle sublocazioni è comunque possibile applicare la cedolare secca (imposta sostitutiva con aliquota 10% o 21%). Infatti, anche i redditi diversi derivanti dalla sublocazione di beni immobili, che rientrano della definizione di locazioni brevi (ex. art. 4 del D.L. n. 50/17) possono scontare la cedolare secca in dichiarazione dei redditi. Nel caso la cedolare secca si applica direttamente nel quadro dei redditi diversi, con aliquota 21%.

La ricevuta non fiscale

Per dimostrare l’avvenuto incasso del reddito da sublocazione è necessario il rilascio di una ricevuta non fiscale. Ai sensi dell’articolo 1199 del Codice civile, “il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore“.

Quindi, quando il conduttore percepisce il pagamento del canone di subaffitto, ha l’obbligo di rilasciare la ricevuta del versamento, comunque fatto, con bonifico bancario, con assegno o in contanti. La semplice ricevuta del bonifico emessa dalla banca non è sufficiente.

La ricevuta va rilasciata all’intestatario del contratto per il pagamento del canone mensile. Non è invece consentito cumulare più pagamenti in una sola ricevuta. Attenzione, perché i soggetti che non adempiono queste regole sono passibili di accertamento per mancata dichiarazione di un reddito, con le sanzioni per gli importi non dichiarati.

La comunicazione di pubblica sicurezza

Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato“.

Lo stabilisce l’articolo 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla Legge n. 191/1978. Questo significa che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza deve essere effettuato da chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui  (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante legale), li cede ad altri.

La sublocazione di immobili non abitativi

L’articolo 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo. Questo, qualora venga effettuata una locazione d’azienda o una cessione d’azienda. La sublocazione può essere effettuata anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’immobile o di cedere il contratto.

In ogni caso la Corte di Cassazione non ritiene più necessario che la sublocazione o la cessione del contratto di locazione dell’immobile, da un lato, e la cessione o l’affitto dell’azienda, dall’altro, siano stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.

Sublocazione per inizio attività

In ultima istanza voglio dare una risposta chiara a quanti ci chiedono se sia possibile utilizzare un immobile preso in affitto per avviare un’attività di tipo turistico alberghiero, come ad esempio quella di un Bed & Breakfast.

Avviare un’attività imprenditoriale di tipo turistico alberghiero in un immobile in affitto o in subaffitto è assolutamente possibile. E’ possibile anche aprire una più semplice attività di Bed & Breakfast, anche gestita occasionalmente e non professionalmente, quindi al di fuori dei requisiti previsti dal codice civile per l’imprenditorialità.

Attenzione però. In caso di locazione o sublocazione l’avvio di una di queste attività potrebbe costituire una violazione dell’uso previsto per l’appartamento medesimo all’interno del contratto di locazione (o sublocazione), ponendo il conduttore in una situazione di inadempimento passibile di risoluzione contrattuale.

Pertanto, laddove si voglia iniziare un’attività di tale genere, si consiglia di avvisare il proprietario per un’eventuale rinegoziazione del contratto che comprenda l’utilizzo dell’appartamento anche a questi fini nonché l’amministratore di condominio per metterlo a conoscenza della nuova attività condotta nell’immobile facente parte del condominio.

Il contratto di sublocazione abitativa da scaricare

Di seguito puoi trovare i link per scaricare una bozza di contratto di sublocazione abitativo, totale o parziale.

Conclusioni

La sublocazione rappresenta una soluzione flessibile per gli inquilini che desiderano sfruttare uno spazio locato senza interrompere il contratto principale. Tuttavia, è fondamentale che sia gestita con attenzione e trasparenza. La chiara definizione della durata, del canone e delle condizioni di sublocazione, insieme al consenso del locatore, sono elementi chiave per garantire una sublocazione senza problemi. Prima di procedere, è sempre consigliabile consultare un esperto per assicurarsi di rispettare tutte le normative e le leggi vigenti.

Domande frequenti

Cos’è la sublocazione?

La sublocazione si verifica quando un inquilino principale affitta tutto o parte dell’immobile che ha in locazione a un terzo, detto subinquilino.

È necessario il consenso del locatore per sublocare?

Sì, è necessario ottenere il consenso scritto del locatore prima di procedere con una sublocazione.

La durata della sublocazione può superare quella del contratto principale?

No, la durata della sublocazione non può mai superare quella del contratto di locazione principale.

Cosa succede se termina il contratto di locazione principale?

Se il contratto di locazione principale termina, anche la sublocazione termina automaticamente, a meno che non vengano prese altre disposizioni.

Il canone di sublocazione può essere superiore a quello del contratto principale?

Sì, il canone di sublocazione può essere sia superiore sia inferiore a quello del contratto principale, a meno che non ci siano specifiche limitazioni nel contratto principale

Cosa succede in caso di inadempimento del subinquilino?

In caso di inadempimento del subinquilino (ad esempio, mancato pagamento del canone), l’inquilino principale ha il diritto di intraprendere azioni legali contro il subinquilino. Tuttavia, l’inquilino principale rimane responsabile nei confronti del locatore per gli obblighi derivanti dal contratto principale

È possibile rinnovare un contratto di sublocazione?

Sì, è possibile rinnovare un contratto di sublocazione se il contratto di locazione principale viene rinnovato e con il consenso del locatore.

79 COMMENTI

  1. Se io affitto un immobile, che poi viene a sua volta subaffittato dal primo conduttore. Che reddito debbo io dichiarare? Quello a cui io ho affittato? O quello a cui in primo conduttore ha affittato?

  2. Se il subconduttore acquista l’immobile dal locatore, che effetti si producono sui rapporti tra locatore-sublocatore e tra sublocatore-subconduttore? Il subconduttore deve continuare a pagare affitto a sublocatore per l’immobile di sua proprietà?
    Il subconduttore deve comunicare il recesso anticipato sia come subconduttore che come locatore?

  3. Per prima cosa si comunica il recesso e per quanto riguarda l’affitto il nuovo proprietario sarà il soggetto tenuto ad incassarlo.

  4. grazie mille per la pronta risposta. Il mio dubbio però è il seguente: se esercito la facoltà di recesso anticipato come subconduttore, il sublocatore potrebbe impormi il rilascio dell’immobile ed il ripristino dello stato dei luoghi visto che egli ha un contratto di locazione valido ed efficace almeno fino alla sua scadenza naturale.
    Io credo che dovrò continuare a pagare l’affitto al sublocatore, il quale a sua volta mi restituirà parte di questo a titolo di canone di locazione fino alla scadenza del contratto principale per il quale io in qualità di nuovo locatore non provvederò al rinnovo… è corretto o mi sfugge qualcosa?
    grazie ancora
    buona serata

  5. Lei può recedere dal contratto seguendo quanto indicato nel suo contratto di sublocazione, pagando le mensilità di preavviso. Poi potrà lasciare l’immobile.

  6. Se io prendo in affitto un appartamento a 1000 e poi subaffitto una parte di esso anche a 1000, quanto devo dichiarare? Zero (visto che la differenza fra quello che pago e quello che ricevo è zero)? O devo dichiarare 1000 pagando le tasse su una cifra che in realtà non è guadagno? Se è giusto il primo caso (cioè pagare zero in quanto si fa la differenza fra entrate e uscite), come si risolve il problema di questa nuova norma appena approvata che vuole tassare alla fonte tramite sostituto d’imposta prelevata direttamente dalle società di intermediazione (come airbnb)? Cioè… Se airbnb mi trattiene il 21% già alla fonte, come faccio a decurtare le spese che io già sostengo per l’affitto dell’appartamento? Grazie per l’eventuale risposta a questa questione per me importantissima.

  7. Il reddito del subaffitto è dato dalla differenza tra il corrispettivo del subaffitto e l’affitto pagato. Se lei ha preso in affitto a €. 1.000 e subaffitta a €. 1.000 non ha reddito, recupererà la ritenuta subita in dichiarazione dei redditi.

  8. Grazie ancora per la risposta ma forse non mi sono spiegato bene. Io non ho nessuna intenzione di lasciare l’immobile. È per questo che temo che recedendo anticipatamente da subconduttore, il sublocatore potrebbe oppormi la efficacia fino a scadenza del suo contratto di locazione ed impormi il rilascio dell’immobile da me condotto come subconduttore sebbene io ne sia diventato proprietario. È corretto?

  9. Sono due contratti diversi quello di locazione da quello di sublocazione, che seguono regole diverse. Io non vedo il rischio che lei cita. Segua le regole del contratto e non rischierà niente.

  10. Grazie molto per la sua risposta… quello che mi sembra davvero assurdo è che ogni anno dovrò anticipare qualche migliaio di euro allo stato che poi dovrà rimborsarmi. con che tempi mi rimborseranno il dovuto? non pensate che sia un meccanismo ingiusto nei confronti di chi già ha mille problemi per sbarcare il lunario e che dovrà pure anticipare allo stato cifre considerevoli non dovute? Grazie ancora.

  11. Sono d’accordo con lei, ma lo Stato ha bisogno di soldi, e in questo settore molte persone hanno evitato di dichiarare questi redditi, quindi l’unica strada possibile per evitare il “nero” era questa.

  12. Buongiorno,
    vorrei sapere se, come per qualunque contratto di locazione, anche per la sublocazione (di un magazzino commerciale) è necessario pagare ogni anno il rinnovo con f24, quale codice tributo e quale sia l’imposta.
    Grazie e complimenti per il servizio.

  13. Perché dice che era l’unica strada? Sono d’accordo anche io che le tasse vanno pagate! E tutti devono farlo. Ma non poteva farsi una distinzione fra proprietari e chi fa invece sublocazione? Non ci sarebbe voluto molto!

  14. Chi fa sublocazione probabilmente, ma bisogna aspettare i decreti attuativi, finirà per avere un credito che potrà utilizzare o chiedere a rimborso. Adesso è comunque presto per parlare, bisogna prima vedere come vorranno applicare la norma.

  15. Se subaffitto una casa per meno di 30 giorni, sono obbligata a registrare un contratto? O basta un accordo fra le parti?

  16. L’obbligo di redigere il contratto in forma scritta è sancito dal codice civile, ma non è obbligatoria la registrazione.

  17. Vale solo per i contratti inferiori ad un mese o é applicabile in linea generica? La ringrazio molto per la celere risposta.
    Quando provo a scaricare la bozza di contratto “sublocazione totale” appare il documento di “sublocazione parziale”(quindi scarica quest’ultimo su entrambi i bottoni). É un problema mio oppure c’é un errore nel sito? Mi scuso per l’ulteriore disturbo.

  18. E’ applicabile per i contratti inferiori ai 30 giorni. La ringrazio per la segnalazione, il problema è stato risolto.

  19. E’ possibile che il subconduttore a sua volta sublochi l’immobile ad un ulteriore sub conduttore? In altre parole, è possibile sublocare un immobile già sublocato?

  20. Buongiorno… Credo che finalmente siano usciti tutti i decreti attuativi riguardo la tassazione delle locazioni brevi. Non riesco però a capire ancora come bisogna muoversi per coloro che mettono in subaffitto una parte (la gran parte) dell’appartamento per locazioni brevi. Mi spiego meglio… Era già una domanda che le avevo posto e a cui lei mi aveva risposto di attendere i decreti attuativi che avrebbero fatto chiarezza. Chi fa sublocazione di una gran parte dell’appartamento come fa a recuperare il canone che già lui paga se airbnb e simili si trattengono già il 21%? Cioè, se io pago 1000 di affitto e poi in sublocazione di due camere dell’appartamento incasso 1000, in realtà io sto guadagnando 0. Se loro però prendono alla fonte il 21%, io sto pagando una tassa su nessun guadagno, peraltro su un appartamento locato di cui il proprietario ha già pagato le tasse. Spero di essere stato chiaro. Sono talmente confuso e disperato che non so più come districarmi. in realtà io metto in affitto due camere proprio per riuscire a pagarmi l’affitto altissimo del mio appartamento, non ci guadagno nulla! Se dovrò pagare il 21% sull’incasso, quelle saranno praticamente spese mie e non credo potrò permettermelo, visto che per ora sono senza lavoro. sarò costretto a lasciare l’appartamento, con disagi conseguenti incalcolabili. Sono molto preoccupato. Grazie per la sua cortese e preziosa risposta. Le auguro buon lavoro.

  21. Allo stato attuale delle cose, quella ritenuta che subirà finirà per essere un suo credito, che potrà utilizzare per pagare eventuali altre imposte dovute (l’Irpef ad esempio). E’ logico che per chi è fa locazioni turistiche in subaffitto si crei questo problema, che non mi sembra sia stato affrontato e risolto. Chi opera in subaffitto finirà sempre per avere la ritenuta che formerà un credito di imposta.

  22. Buongiorno, se io, locatore, concedo in locazione al conduttore un immobile residenziale utilizzando la cedolare secca, il conduttore può avviare un attività di b&b?

  23. Può farlo, ma è necessario stipulare correttamente il contratto di locazione per queste finalità.

  24. Salve. Sono proprietario di un appartamento uso abitativo. Ho ricevuto una proposta da parte di una S.r.l di prendere in locazione l’immobile per alcuni dipendenti (mantenendo quindi luso abitativo). Dal momento che la cedolare secca non è ammissibile tra privato e società, ho rifiutato la loro offerta. ED ORA VIENE FUORI LO SPIRITO ITALIANO …… per convincermi mi hanno proposto di affittare a persona privata esprimendo il consenso alla sublocazione.
    Cosi facendo io potrei usufruire della cedolare secca mentre il fatidico privato farà un contratto di subaffitto con la srl.
    Che dite? Si può fare? Che rischio?

  25. Si può fare, ma fare un subaffitto è sempre più rischioso se non si conosce il soggetto che effettivamente occuperà l’immobile.

  26. Buonasera
    Complimenti per la completezza delle informazioni, volevo sottoporre un caso che in qualche modo si riaggancia a quanto scritto da Fabrizio nell’ultimo commento : se io ho un appartamento e lo subaffitto ad un privato con cedolare secca, e poi questo privato lo subaffitta ad una ditta individuale o srl(di cui questo privato è titolare o socio..ancora non ho capito al 100%), che a sua volta subaffitta uso abitativo a lavoratori fuori sede e studenti le singole stanze in che situazione ci stiamo infilando?
    Come proprietario mi possono contestare l’applicazione della cedolare secca? in teoria io affitto a pinco pallo privato..
    Il privato che subaffitta ad una ditta da lui detenuta o partecipata rischia qualcosa? in teoria subaffitta a chi gli pare, tanto non fa cedolare secca.
    La ditta che subaffitta ai trasfertisti è in regola subaffitando a sua volta senza cedolare?
    Situazione un po’ contorta..che ne pensate?

  27. Non è sua responsabilità cosa fanno nelle sublocazioni successive. In ogni caso, non mi sentirei di consigliare una locazione con facoltà di subaffitto, se non sappiamo bene chi finirà nell’abitazione.

  28. Sono alla ricerca di una stanza in quanto dovrò frequentare l’università in un’altra regione. Mi è starò detto che mi faranno un contratto di sublocazione. Questo tipo di contratto è valido per richiedere un contributo alloggio e per essere presentato al momento della dichiarazione dei redditi come spese?

  29. Certamente, anche la sublocazione è un contratto valido, la cosa importante è che il contratto sia registrato.

  30. buongiorno, sono una srl e ho affittato da una società un loft che vorrei a mia volta affittare come location temporanea per soggetti che operano nella moda e vorrebbero usarlo come showroom per un periodo di tre mesi. Nel mio contratto con la società proprietaria dell’immobile è esplicitamente vietato il sub affitto. Come mi devo regolare? Inoltre, non mi è chiaro se l’obbligo di registrazione (nel caso la risposta al primo quesito fosse positiva) sussiste per sub locazioni superiori ai 30gg continuativi oppure 30gg totali in un anno. Grazie mille
    ps_esiste nel sito un modello fac simile di contratto?

  31. Se nel suo contratto è vietata la sublocazione non può fare niente, a meno che non trovi accordo con il proprietario e faccia un’integrazione al contratto originario.

  32. Salve e complimenti per l’articolo. Avrei una domanda, un privato (A) è conduttore di un immobile ed ha il permesso alla sublocazione. Lo stesso conduttore A subaffitta ad una società (B) che a sua volta lo subaffitta svolgendo attività di impresa. Se A fa questa cosa molte volte, con molti immobili, pur avendo un profitto nullo nei redditi diversi (spende quanto incassa), può essere contestato da parte dell’ADE per attività continuativa di impresa, che in realtà è però svolta dalla società (B)? O non ci sono problemi se A è conduttore di n immobili e sublocatore alla stessa società di n immobili? Grazie molte in anticipo.

  33. L’attività di sublocazione può essere considerata attività di impresa, se svolta continuativamente e con più immobili diversi.

  34. Gentilissimi,

    mi è stato richiesto in locazione un immobile. Il futuro conduttore vorrebbe avviare un’attività di B&B.
    Quale tipo di contratto offre maggiori tutele in questi casi per il locatore? Quali vincoli potrei inserire? E’ vero che non potrei applicare la cedolare secca?
    Inoltre, essendo l’immobile ubicato in una zona turistica, mi piacerebbe riservarmi un paio di mesi per poterci abitare. E’ possibile escludere determinati periodi dalla locazione?
    Grazie dell’eventuale risposta
    M.

  35. Deve stipulare un contratto di locazione con facoltà di subaffitto. Non è possibile fare un contratto escludendo dei mesi, dovrà cercare accordi con il conduttore. Si faccia assistere da un consulente in modo da essere maggiormente tutelata in questa fase.

  36. Grazie mille per la risposta sollecita, gentilissimo!

    Pensavo di affittare come si fa normalmente con le case vacanze, per una decina di mesi, consentendo la possibilità di subaffitto, magari vincolata ad un numero limitato di persone che potrei indicare nel contratto. Si potrebbe rinnovare anno per anno; oppure uno uno “stagionale” 9 + 9 o ancora “uso foresteria” sempre stagionale, dal momento che il possibile conduttore è titolare di una ditta? Sempre registrando tutto.
    Non so se tutto questo è possibile come B&B…
    Cosa ne pensa di queste soluzioni?
    La ringrazio ancora per il risconto e per l’eventuale prossima risposta.
    Saluti

  37. Salve, sono il locatore di un appartamento. Il contratto di locazione è stato redatto in base all’art. 2 comma 3 L. 431/98. Con cedolare secca. Il contratto prevede una clausola che “vieta al conduttore di dare una qualsiasi diversa destinazione all’immobile locato, nonché di sublocarlo”.
    Il locatario mi ha chiesto ora di modificare il contratto “acconsentendo espressamente la sub-locazione anche solo parziale dell’immobile” affermando che intende sublocare una stanza e che ha bisogno del mio consenso per poter registrare eventuali contratti di sublocazione.
    Ho le seguenti perplessità:
    – così come è formulato il contratto a mio avviso vieta espressamente solo la sublocazione totale (era questo l’intento della clausola, quando è stato redatto). Cioè secondo me la sublocazione parziale (con comunicazione a me via raccomandata) è già consentita dalla legge: sbaglio?
    – nel caso la mia interpretazione del punto precedente sia errata, posso proporre una formulazione alternativa quale “acconsentendo espressamente la sub-locazione solo parziale dell’immobile, dandone comunicazione al locatore con raccomandata a/r”?
    – avendo aderito alla cedolare secca che impone l’affitto bloccato per 3+2 anni (non siamo arrivati neanche alla fine dei 3 iniziali), posso proporre al conduttore che accetto la sua proposta di modifica a fronte di un aumento dell’affitto? E’ lecito o è impugnabile? Oltretutto io ho pagato la cedolare sull’importo dichiarato all’atto della registrazione.
    Grazie in anticipo

  38. La sublocazione parziale è consentita dalla legge soltanto con il sublocatore che risiede nell’immobile. Il caso che le propongono è quello di sublocare per fare locazioni turistiche. Quindi è necessaria la modifica del contratto. E’ lecito quello che chiede, sta alle parti accordarsi. Può fare tutte le modifiche che vuole al contratto basta trovare l’accordo. Per maggiori info, la aiutiamo tramite consulenza.

  39. Buongiorno,
    vorrei ricevere una consulenza in merito alla possibilità di sublocare degli immobili per finalità ricettive.
    Ho letto il vostro articolo che è decisamente interessante e fa al mio caso.
    Per cortesia contattatemi.
    Cordialmente.
    Fabiana Rocchi

  40. Salve, complimenti per la guida, avrei una domanda.

    Giorni fa ho registrato un contratto di sublocazione di natura transitoria salvo poi accorgermi dopo che il sublocatore del contratto non è il conduttore del contratto stipulato con il proprietario dell’immobile. Interpellata questa persona (che vive nello stesso immobile, ma in un piano diverso) mi ha riferito che in realtà è tutto in regola perchè il suo convivente (il vero conduttore del contratto) avrebbe sublocato a lei. Insomma si tratterebbe di un contratto di sublocazione a cascata (proprietario affita a conduttore che affitta a subconduttore che affitta a me).

    A livello legale la cosa è fattibile?

    Grazie, Stella.

  41. Ok, certo, ma se il mio sublocatore si rifiuta come faccio a sapere se ha davvero i titoli per farlo? All’Agenzia delle Entrate potrebbero in due secondi dirmelo se c’è un altro contratto di sublocazione a monte, ma dipende dall’operatore che trovi, nel 99% però si tappano la bocca adducendo motivazioni di privacy.

  42. Il sublocatore, deve farle vedere il contratto che ha firmato lui per avere tutolo di fare la sua sublocazione, quello che viene prima, non può vederlo.

  43. Chiaro, la ringrazio per la sua pazienza. In caso estremo chiederò di accedere ufficialmente agli atti registrati all’agenzia delle entrate. Buona vita. Stella

  44. Buongiorno,

    vorrei ricevere una consulenza in merito alla possibilità di sublocare degli immobili di terzi per finalità turistico ricettive .
    Ho letto il vostro articolo the è decisamente interessante e credo si presti al mio caso.
    Potreste contattatemi?
    Grazie .
    Marco

  45. Salve Marco, le scriviamo una mail in giornata per contattarla e spiegarle la nostra modalità di consulenza per questo settore.

  46. Salve,

    L’anno scorso ho gestito per conto di un proprietario la casa sua, riscuotendo l’affitto, versando la tassa di soggiorno al comune e facendo la denuncia al portale alloggiati – tutto per conto suo (avevamo un accordo scritto, dove dietro queste prestazioni occasinoali mi dava una percentuale dell’affitto).
    Adesso lui, il proprietario, si trasferisce fuori paese, e mi ha proposto di darmi la sua casa in affitto, dietro un fisso mensile, e di lasciarmi sublocare l’appartamento a mio piacere – la domanda è: che tipo di contratto mi conviene fare? quali saranno i miei adempimenti fiscali?
    La ringrazio in anticipo.
    Cordiali saluti,
    Gabriele

  47. Salve Gabriele, sono lieto di aiutarla, se vuole la contatto in privato per una consulenza legata alla sua situazione.

  48. Salve sono il locatario di un appartamento con contratto per uso abitativo con cedolare secca, ho chiesto al locatore di modificare tale contratto con una formula che preveda la sublocazione per fine ricettività turistica lui sarebbe d’accordo l’unico problema che non vuole rinunciare alla cedolare secca esistono forme contrattuali che prevedano la sublocazione e che rientrino in questo regime fiscale.
    Grazie

  49. Salve, ho una domanda da porre, riguardo il subaffitto, in quanto sto cercando una camera con utenze connesse (bagno e cucina) in roma, e il proprietario che mi fitterebbe la camera con le utenze mi ha proposto di fare il contratto con cedolare secca, il fitto per la camera e sui 350 al mese, e niente vorrei capire, in primis se è un contratto legittimo visto che si tratta di sub-locazione ed in segundis vorrei capire dal punto di vista economica, quali aggravi di spesa mi comporterebbe farlo, e se ce un minimo di legge come mensilità su cui poter far iniziare la cedolare secca, cioè ad esempio : minimo 3 mesi + 3 mesi, giusto per fare un esempio, se qualche esperto mi potrà rispondere mi sarà molto utile per evitare delle chiamimole cosi : fregature che mi accollo, grazie giuseppe

  50. Salve Giuseppe, la sublocazione è un contrtto di locazione a tutti gli effetti, e deve sottostare alle regole che disciplinano i contratti di affitto. Se ha bisogno di maggiori info o una consulenza personalizzata mi contatti in privato.

  51. Buongiorno sono il conduttore di un appartamento con contratto per uso abitativo con cedolare secca, ho chiesto al locatore di modificare tale contratto (che vietava la sublocazione) con una formula che preveda la sublocazione per fine ricettività turistica lei sarebbe d’accordo.
    Volevo informazioni sulle forme contrattuali che prevedano la sublocazione in deroga al contratto di locazione che lo vieta e se questo deve essere registrato.
    Grazie

  52. Dovrà semplicemente registrare l’integrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Poi potrà sublocare.

  53. Durata del Contratto di Sublocazione: nel caso il locatore decida di recedere dal contratto prima della scadenza stabilita, termina automaticamente anche il contratto di sublocazione? Deve essere esplicitato nel contratto di sublocazione o è automatico?

  54. Contratto di locazione e sublocazione sono due contratti diversi con regole diverse. Se cessa la sublocazione non è detto che cessi anche il contratto di locazione.

  55. Buonasera, ho appena trovato questo interessante articolo.
    Mi chiedevo: quanti immobili posso affittare come privato dandoli poi in sublocazione?
    In caso si debba invece aprire una attività imprenditoriale, che caratteristiche deve avere? Essere una agenzia immobiliare?
    Grazie!

  56. Valentina non esiste un numero definito per legge, ma solitamente la gestione di più di un’immobile per sublocazione, può portare all’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività. Tuttavia, occorre valutare caso per caso, anche in relazione alla tipologia di attività esercitata, tra locazione a lungo termine, locazione breve o attività turistico ricettiva extralberghiera (B&B, casa vacanze, etc). Se vuole possiamo analizzare la sua situazione in privato, tramite consulenza, e nel caso assisterla nella sua attività.

  57. Buongiorno. Mia madre, affetta da disabilità grave e pertanto materialmente impossibilitata ad occuparsi della gestione della sua seconda casa, mi ha concesso in comodato d’uso gratuito della stessa, con l’autorizzazione al subaffitto. I redditi derivanti dalla subocazione saranno ascrivibili a mia madre o alla sottoscritta? Grazie, distinti saluti

  58. Salve , veramente un piacere seguirvi , una domanda se possibile : io decido di cercare appartamenti ( non di proprietà) e affitarli per poi subaffittare le stanze a studenti .In questo caso sia il proprietario che il sublocatore possono avvalersi della cedolare secca ? Grazie

  59. Buona sera , affittando una proprietà di mia madre non Vorrei far intaccare la pensione di reversibilità. Come è meglio fare? ( Si parla di contratti stagionali)

    1) meglio fare contratto comodato io e lei e poi affittare ad un terzo? Le tasse le pago io o mia madre. Ho visto che c’è un’informativa dell’agenzia delle entrate che dice che la locazione in ogni caso la denuncia il proprietario?

    O 2) fare contratto affitto tra me e mia madre piccolo e poi subaffittare ad un terzo? Le tasse le pago maggiormente io che mia madre giusto?

    Vorrei che la tassazione fosse a mio carico

  60. Per l’analisi di situazioni personali per le quali è richiesto maggiore dettaglio, come nel suo caso, se vuole ci scriva in privato per una consulenza. La aiuteremo a risolvere i suoi dubbi.

  61. Buongiorno, la ringrazio per l’articolo interessante. Le scrivo in merio ad una sublocazione breve.
    A nome della mia srl ho stipulato un contratto di locazione con autorizzazione alla sublocazione. La domanda che le pongo è:
    agendo come srl, e quindi come attività d’impresa, posso stipulare un contratto di sublocazione breve con durata inferiore ai 30 giorni senza avere l’obbligo di registrazione? Se sì, posso utilizzare la sublocazione breve con finalità turistica?

    La ringrazio infinitamente

  62. Buonasera, questo articolo mi ha aiutato molto, vi ringrazio in anticipo.
    Vivo come inquilino in un’abitazione e vorrei chiedervi se è possibile sublocare parzialmente una stanza senza il permesso del proprietario. E in caso affermativo sapere se in questo caso sarei obbligato a darne comunicazione

    Vi ringrazio per la disponibilità

  63. La possibilità di sublocare deve essere espressamente prevista nel contratto di locazione che la riguarda, altrimenti non è possibile. Occorre sempre il consenso del proprietario.

  64. Buongiorno, vorrei sapere se subaffittando immobili abitativi con contratti transitori (superiori a 30gg) posso scaricare il costo dell’affitto che pago al proprietario.
    Ed inoltre se più opportuno farlo come privato, partita iva o srl.
    NB gli immobili in questione sono 2.
    Grazie

  65. Le regole di deducibilità sono diverse a seconda della struttura adottata. In merito alla valutazione di opportunità non esiste una scelta migliore in assoluto, ma si deve guardare alla sua situazione nel dettaglio. Può valutarla con il suo commercialista o se vuole ci può contattare per una consulenza.

  66. Buonasera,
    Articolo molto interessante.
    Ma nel caso io prendessi in affitto per subaffitare in seguito (sempre esplicitando il tutto nel contratto) attraverso la mia srl.. cosa cambierebbe nel concreto? Perche mi sembra se non sbaglio che abbiamo parlato solo di contratti tra privati per ora.
    Grazie del riscontro,

  67. E’ possibile effettuare subaffitti anche con una SRL, ma ci sono delle conseguenze per il proprietario che, ad esempio, non potrebbe applicare la cedolare secca. Consiglio comunque di valutare bene con il suo commercialista.

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