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Contratto di Locazione Breve: come redigerlo al meglio

Contratto di locazione breve turistica. Le locazioni turistiche offrono la possibilità di sfruttare immobili sfitti per locazioni di breve durata a turisti. Per poter effettuare correttamente queste locazioni la stipula del contratto di locazione turistica.

La locazione con affitti brevi, con la formula delle locazioni turistiche, ha preso piede stabilmente in Italia.

Città d’arte e zone turistiche sono piene di beni immobili destinati ad affitti di durata inferiore a 30 giorni destinati al soddisfacimento delle esigenze dei turistici.

Questo tipo di opportunità, ovvero la possibilità di godere di un immobile per brevi soggiorni, senza servizi di tipo alberghiero, attrae molto i turisti.

Questo sia per i costi contenuti, che per la possibilità, di scegliere l’alloggio in base alle sue esigenze (più o meno grande, più o meno vicino al centro).

Abbiamo già parlato in un precedente articolo della locazione turistica (“Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), relativamente al disciplina fiscale e civilistica, da rispettare.

Quello che, invece, voglio fare in questo articolo è porre l’attenzione sulle caratteristiche del contratto di Locazione Breve turistica e sugli adempimenti ad esso connessi.

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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE TURISTICA

Il Contratto di Locazione Breve Turistica è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la durata e la misura del canone sono lasciate alla libertà delle parti.

Il D.L. n 50/2017 ha definito le caratteristiche del contratto di locazione breve.

Infatti, il comma 1, dell’articolo 4 del D.L., definisce con il termine “locazioni brevi turistiche“:

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line

Il primo aspetto da considerare è la forma del contratto.

I contratti di locazione immobiliare devono essere redatti per iscritto. Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non vi è obbligo di registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Nella realtà dei fatti davvero in pochi redigono e fanno firmare il contratto di locazione ai turisti che ospitano.

Il consiglio che posso darti per mia esperienza è quello di far sottoscrivere almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali.

Pensa al caso, più frequente di quello che si possa credere, dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti. Oppure, il caso dell’ospite che procura danni all’immobile o a soggetti terzi.

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IMPORTANZA DEL VERBALE DI CONSEGNA DELL’IMMOBILE

Una soluzione, per chi non volesse, o ritenesse troppo oneroso per i tempi, far firmare il contratto di locazione turistica a tutti gli inquilini può fare firmare un verbale di consegna dell’immobile.

Si tratta di un documento scritto dove riportare un inventario contenente l’elenco degli arredi presenti nell’immobile.

L’obiettivo del verbale è quello di fare una ricognizione immediata degli elementi presenti nell’immobile al momento di arrivo e di partenza di ogni ospite.

In questo modo è possibile addebitare eventuali danneggiamenti o mancanze riscontrate nell’arredo ad ogni turista, in relazione alla sua responsabilità.

Allo stesso modo vi sarà la possibilità per il proprietario di casa di far applicare una penale giornaliera per ogni giorni di ritardo nel rilascio dell’immobile.

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CONDIZIONI E CAUZIONE DA INSERIRE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE TURISTICA

L’inquilino, che in questo caso assume le sembianze del turista, ha diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nell’eventuale scheda di presentazione e nel contratto.

Il turista deve effettuare la verifica dello stato dell’abitazione sempre ed in ogni caso prima della firma del contratto di locazione.

Nel contratto è sempre consigliabile inserire una cauzione, al fine di coprire i danni causati all’immobile, e da restituire al termine del soggiorno. L’obiettivo della cauzione in denaro è quello di tutelarsi per eventuali danneggiamenti. In questo senso verbale di riconsegna e cauzione sono elementi che devono essere implementati congiuntamente.

Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica, è comune chiedere un forfait a garanzia.  Oppure includere la cifra per il consumo delle utenze all’interno del canone di affitto. Questa seconda oggi è la soluzione maggiormente applicata da parte dei proprietari di casa.

Ultima, ma importantissima condizione da rispettare, è quella di dotarsi di una copertura assicurativa idonea.

Si tratta di una apposita assicurazione che comprenda anche le locazioni, in modo da ripararsi da eventuali danni che l’inquilino può causare ai vicini e anche dagli infortuni che potrebbe arrecarsi egli stesso all’interno dell’immobile.

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DISCIPLINA FISCALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE TURISTICA

La registrazione del contratto di locazione turistica non è obbligatoria, a meno che la durata non sia superiore a 30 giorni.

In questo caso è necessario presentarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, muniti del modello RLI, debitamente compilato, con almeno due copie del contratto firmate.

Una volta registrato il contratto di locazione breve turistica questo diventa un elemento idoneo ai fini della tassazione del reddito in capo al proprietario.

Questi, a seconda di scelte legate alla convenienza personale ha due possibili regimi fiscali da poter applicare in relazione agli affitti percepiti. Mi riferisco ai due regimi fiscali seguenti.

TASSAZIONE IRPEF DEI CANONI DI LOCAZIONE BREVE

Per quanto riguarda il pagamento, se si sceglie la tassazione ordinaria del canone, vi sarà da versare un imposta di registro, pari al 2% del canone di locazione, da pagare al momento della registrazione e il pagamento dell’imposta di bollo da €. 16,00 ogni 4 facciate del contratto.

Scegliendo la tassazione ad IRPEF, dovranno essere assoggettati a tassazione il 95% dei canoni di locazione breve percepiti. La deduzione forfettaria del 5% è applicata per tenere conto di eventuali spese sostenute inerenti la locazione.

TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE CON CEDOLARE SECCA

In caso contrario se si sceglie il regime di tassazione della cedolare secca, non vi saranno importi da versare al momento della registrazione.

Questo in quanto la cedolare secca è un imposta sostitutiva, con aliquota 21%, sia dell’IRPEF, che dell’imposta si registro che dell’imposta si bollo.

In pratica, il contribuente che si avvale della cedolare secca, potrà tassare i canoni direttamente in dichiarazione dei redditi senza dover pagare imposta di registro e di bollo al momento della registrazione del contratto.

La tassazione con cedolare secca prevede l’applicazione di un aliquota forfettaria del 21% su tutti i canoni percepiti nell’anno. Non vi è possibilità con questa modalità di tassazione di potersi dedurre costi.

INDICAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI DEI CANONI DI LOCAZIONE BREVE

Quanto all’aspetto fiscale dei canoni incassati, in caso di tassazione ordinaria in dichiarazione dei redditi andrà riportato il canone di affitto annuale percepito.

Canone che sarà assoggettato alle spettanti aliquote IRPEF progressive per scaglioni di reddito. In questo caso deve essere compilato il quadro RB del modello Redditi PF.

Se, invece, si è scelto la tassazione con cedolare secca, si pagherà l’imposta con aliquota 21% sulla cifra pattuita, in sostituzione di IRPEF, addizionali e anche dell’eventuale imposta di registro e di bollo. In questo caso deve essere compilato il quadro RC del modello Redditi PF.

Ricordo che, ai fini della predisposizione della dichiarazione dei redditi il proprietario locatore dell’immobile dovrà rendicontare tutti i canoni di locazione percepiti durante l’anno.

Per questo basterà verificare gli importi effettivamente incassati dall’estratto conto bancario, oppure dalla somma delle ricevute (non fiscali), rilasciate agli ospiti. Questo sia per la tassazione ordinaria che con cedolare secca.

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CARATTERISTICHE DELLE LOCAZIONI BREVI TURISTICHE

Ricordiamo che gli affitti brevi, effettuati con contratti di locazione di tipo turistico, possono essere effettuati in forma non imprenditoriale (ovvero senza bisogno di partita Iva), da parte di tutti i possessori o detentori di diritto reale su beni immobili.

Su questo aspetto, comunque, occorre prestare attenzione. Alcune Leggi Regionali sul Turismo, infatti, subordinano al possesso di un numero minimo di immobili l’apertura di una attività di tipo imprenditoriale.

Ad esempio, la Legge Regionale sul Turismo dell’Emilia Romagna prevede che al superamento della soglia di tre immobili di proprietà la locazione breve debba essere gestita in forma imprenditoriale.

Per la validità del contratto di locazione deve essere effettuata la mera locazione dell’immobile, senza alcun servizio di tipo alberghiero aggiuntivo (come ristorazione, pulizie giornaliere, colazione, ecc), altrimenti l’attività diventa di tipo turistico/ricettiva, per la quale occorre obbligatoriamente una partita Iva, e l’esercizio in forma imprenditoriale.

Molto spesso, infatti, chi sceglie di affittare per brevi periodi, con finalità turistica, le seconde o le terze case, decide di farlo affidando l’intermediazione ad un’apposita agenzia immobiliare, sia per motivi logistici, che per l’attività di accoglienza e pulizia finale dell’immobile.

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RUOLO DI INTERMEDIAZIONE DI UN’AGENZIA O DI UN PROPERTY MANAGER

Per quanto oggi possa essere facile reperire ospiti (inquilini) attraverso i canali online (Airbnb, Homeway e Wimdu i principali), organizzare le prenotazioni e il calendario, l’accoglienza, la pulizia e far fronte alle emergenze manutentive resta infatti un’attività che richiede tempo e risorse non sempre disponibili.

Tanto più quando il proprietario dell’immobile vive all’estero o comunque è distante da dove si trova l’immobile.

Affidarsi ad una agenzia immobiliare può rivelarsi una scelta opportuna tutte le volte in cui il proprietario vuole ottimizzare i tempi di occupazione dell’immobile, aumentandone così la redditività.

L’attività dell’agenzia immobiliare di intermediazione e accoglienza può comprendere anche servizi aggiuntivi, come pulizia, giardinaggio, manutenzione, cura della casa, che spesso sono scorporate dall’intermediazione stessa e sono fatturate direttamente al proprietario, da parte dei singoli committenti.

Il proprietario dell’immobile, che si avvale dell’intermediazione di una agenzia immobiliare deve ricordarsi che da un punto di vista fiscale, dovrà dichiarare i compensi da locazione percepiti, al netto di tutte le spese inerenti all’affitto, ed effettivamente sostenute e documentate.

Questo qualora si scelga la tassazione ordinaria Irpef. In caso di cedolare secca, invece, il canone di locazione tassato non tiene in considerazione queste spese.

Per maggiori informazioni sul ruolo delle agenzie immobiliari potete consultare: “Locazioni turistiche con agenzie immobiliari“).

OBBLIGHI IN CAPO AGLI INTERMEDIARI NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE

Il comma 4 dell’art. 4 stabilisce che

i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“,

trasmettono – all’Agenzia delle Entrate, deve ritenersi, ma la norma non lo dice – i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.

l successivo comma 5 dispone che,

per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti

sopra indicati, operano, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento.

Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Se l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti non ha determinato particolari reazioni, è sull’introduzione della ritenuta fiscale che è stato manifestato un forte risentimento. Questo da parte delle categorie interessate, non senza qualche sottolineatura critica circa la tecnica legislativa utilizzata.

Il Decreto parla di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line. In questa dizione si è ritenuto che possano essere collocati sia gli agenti immobiliari sia i siti Internet all’interno dei quali si incontrano potenziali locatori e potenziali inquilini.

SANZIONI PER L’INTERMEDIARIO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di €. 250 ad un massimo di €. 2.000 (articolo 11 del D.lgs. n. 471/97).

Il Decreto prevede tuttavia la riduzione alla metà dell’importo sanzionatorio suddetto qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati mediante successivo invio avvenga nel termine (brevissimo) di 15 giorni successivi alla scadenza.

Quanto alle modalità e ai termini di trasmissione dei dati, con cui si dovrà altresì assicurare il corretto trattamento e la sicurezza degli stessi. Nonché in ordine ai relativi modelli dichiarativi, il comma 6 dell’art. 4 del Decreto legge prevede che essi dovranno essere stabiliti con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. Questo entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto.

TRATTENUTA FISCALE SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE

In via ulteriore, il comma 5 dell’art. 4 prevede che,

per assicurare il contrasto all’evasione fiscale”, gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti

di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, operino,

in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito

Provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti.

Questo ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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Tags: locazioni

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