cedolare secca per tutti gli affitti

La cedolare secca è una tipologia di tassa che viene applicata sui contratti di affitto ad uso abitativo, cioè quando non si fa riferimento a immobili ad uso di impresa. Questa tipologia di imposta è vantaggiosa per molti aspetti, e per i proprietari comporta che il reddito derivato dai canoni di affitto non faccia cumulo a livello IRPEF. La cedolare secca è un regime fiscale accessibile per i proprietari, nel momento in cui decidono di porre un immobile in affitto ad uso abitativo. Si tratta di una condizione fiscale che non viene applicata solitamente per gli immobili ad uso di impresa, anche se secondo le ultime novità, questo potrebbe presto cambiare.

Si tratta della possibilità di adottare la cedolare secca anche nel momento in cui sono presenti attività commerciali e artigiane. Applicare la cedolare secca per tutti gli affitti è una scelta che può andare a vantaggio anche di alcune attività imprenditoriali, e il governo sta pensando se applicare questo genere di misura per favorire le attività stesse.

La scelta di allargare la cedolare secca va ad estendere i vantaggi già presenti su questo tipo di regime fiscale, permettendo ad alcune attività di guadagnarci in termini di affitto. Vediamo qui quali sono gli aspetti vantaggiosi legati all’utilizzo della cedolare secca, e cosa potrebbe cambiare presto a questo proposito.


Cos’è la cedolare secca: i vantaggi

La cedolare secca è di fatto un regime di tassazione facoltativo. Questo vuol dire che i proprietari di case poste in affitto, ad uso abitativo, possono sceglierla come regime sostitutivo, e permette un regime alternativo all’applicazione della tassazione IRPEF.

La cedolare secca presenta alcuni vantaggi specifici, per cui è utilizzata da molti proprietari di immobili ad uso abitativo. I vantaggi principali sono:

  • Non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo, nel caso di modifiche ai contratti di locazione;
  • Il canone di affitto non va ad accumularsi con gli altri redditi al fine IRPEF;
  • L’imposta sostitutiva si attesta sul 21% del canone di affitto, e del 10% in presenza di canone concordato;
  • Il proprietario rinuncia all’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo. Questo è un vantaggio rilevante per gli inquilini che abitano in affitto nell’immobile specifico.

L’Agenzia delle Entrate spiega chiaramente quali sono i vantaggi dell’applicazione di una cedolare secca, anche se è specificato che possono accedere a questi vantaggi solamente i proprietari che scelgono di mettere in affitto un immobile adibito a uso abitativo.

Chi può chiedere la cedolare secca?

La cedolare secca è una forma di tassazione che possono richiedere tutti i proprietari di immobili ad uso abitativo, per cui non è previsto l’uso a impresa. Questo però potrebbe presto cambiare, perché si discute al momento se introdurre la cedolare secca estesa anche per le attività commerciali.

La tassazione applicata agli immobili ad uso abitativo si attesta, come abbiamo visto, intorno al 21% o al 10%, mentre è superiore anche di molto per gli immobili adibiti ad uso commerciale o imprenditoriale. Per venire incontro alle esigenze del periodo storico, di proprietari e imprenditori, si potrebbe presto optare per allargare questa possibilità anche per le imprese artigiane e commerciali.

In questo modo sarebbe possibile arrivare ad avere un’aliquota al 21% o al 10% anche nei casi di affitto a attività commerciali, negozi, attività artigianali. La cedolare secca è vista per molti aspetti come una soluzione per evitare l’evasione fiscale, e il proliferare di contratti non in regola.

Per questo motivo la cedolare secca è stata recentemente estesa anche per i canoni di affitto di breve durata, che variano da qualche mensilità fino a periodi inferiori al mese. La scelta è stata quindi applicata, per uso abitativo, nei casi in cui l’abitazione offra un servizio di B&B.

Ci sono però delle particolari situazioni in cui è possibile applicare la cedolare secca nonostante l’immobile sia destinato ad un’attività di impresa, e oltre a queste possibilità, si discute ulteriormente per allargare la possibilità.

Cedolare secca per immobili destinati ad impresa

La cedolare secca può essere utilizzata anche per alcuni tipi di immobili destinati ad un’attività di impresa, secondo le linee guida dell’ultima legge di bilancio. Si tratta degli immobili di categoria C1 al catasto, con superficie inferiore ai 600mq.

Gli immobili che rientrano in questa fattispecie sono tutti ad uso commerciale, di piccole dimensioni, come i bar, i ristoranti, i negozi, i parrucchieri, le panetterie ecc… In tutti questi casi non è possibile avvalersi della cedolare secca superando i 600mq di superficie.

La cedolare secca è vantaggiosa in ogni caso, sia che si tratti di immobili ad uso abitativo, sia che si tratti di strutture adibite al commercio, con la limitazione delle dimensioni. Sia per questo motivo che per contrastare l’evasione fiscale crescente, l’opzione di adottare una imposta di questo tipo in forma estesa a tutti i tipi di affitto si sta rivelando necessaria.

Affitti ed evasione fiscale: le sanzioni

Il problema dell’evasione fiscale rimane alto anche per la situazione degli affitti. Gli affitti in nero purtroppo sono ancora ad oggi una realtà molto frequente, e la cedolare secca estesa potrebbe essere una soluzione valida sia per gli affitti di case ad uso abitativo sia per le imprese.

Per i proprietari di casa indubbiamente si tratta di un risparmio non indifferente, e anche gli inquilini possono beneficiare di questa tipologia di imposta, che blocca le variazioni nel canone di locazione. Gli affitti in nero sono frequenti, specialmente nelle città, e regolamentarli proponendo una tassazione inferiore potrebbe essere una soluzione valida.

Soluzione che è già stata adottata per gli affitti brevi, in tutti quei casi in cui sussistono condizioni di locazione di un breve periodo. Questi tipi di contratti brevi sono spesso proposti per abitazioni utilizzate da studenti universitari, lavoratori stagionali e per brevi soggiorni.

Le sanzioni per chi non dichiara il contratto di affitto, sono comunque presenti. Chi pone gli inquilini in affitto in nero spesso si avvale di contratti parzialmente o totalmente non dichiarati, proprio per subire meno pressione fiscale. Va ricordato che l’inquilino non è tenuto a pagare le mensilità di affitto se non sussiste un contratto scritto, e questo potrebbe essere un problema non da poco per il proprietario.

Le sanzioni prevedono poi che l’Agenzia delle Entrate provveda a presentare una richiesta al proprietario come multa per l’illecito, ma può essere coinvolto nella sanzione anche l’inquilino.

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