Cedolare secca affitti 2024: cos’è e come funziona?

La cedolare secca (art. 3 del D.Lgs. n. 23/11) è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Questo tipo di tassazione semplifica la gestione fiscale della locazione, escludendo il reddito dal cumulo IRPEF. È importante valutare l’opportunità di optare per la cedolare secca in base alle proprie condizioni fiscali e agli eventuali vantaggi derivanti da detrazioni e agevolazioni applicabili solo nel regime IRPEF ordinario.

Scegliendo questo regime, il locatore rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone di locazione durante la durata del contratto.

Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. La cedolare secca prevede due diverse aliquote, del 10 e del 21 per cento, applicate a diverse tipologie di contratti di locazione.

Le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono optare per:

• La tassazione ordinaria; o
• La tassazione sostitutiva tramite cedolare secca. Il locatore esprima l’opzione in sede di prima registrazione del contratto oppure anche successivamente, attraverso la compilazione del modello RLI da consegnare o trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate. 

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo, il quale permette, la possibilità di optare per la tassazione fissa esclusivamente sul reddito da locazione in sostituzione dell’applicazione delle aliquote IRPEF.

I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per i contratti con cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Chi può applicare la cedolare secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come ad esempio, l’usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (ex art. 26 del TUIR). Considerato che usufrutto e nuda proprietà sono diritti complementari, l’imputazione dei redditi da locazione in capo all’usufruttuario esclude la nuda proprietà. Per questo motivo, dato che la cedolare secca configura un’alternativa facoltativa alla tassazione dei redditi fondiari, essa non può che limitarsi all’usufruttuario e risulta preclusa al nudo proprietario.

L’opzione per il regime della cedolare secca è possibile solo per il locatore che (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate):

• Sia una persona fisica;
• Sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (esclusa la nuda proprietà);
• Effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
• Consegua reddito fondiario.

Quali sono le aliquote della cedolare secca?

Le aliquote della cedolare secca sono due:

• Tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
• Tassazione ridotta del 10% per i contratti d’affitto a canone concordato sulla base di appositi accordi tra associazioni di proprietari ed inqulini.

L’aliquota ridotta del 10% trova applicazione anche per i contratti a canone concordati stipulati con studenti universitari. Lo stesso si può dire per i contratti di locazione a canone concordato per abitazioni ubicate in Comuni con carenze di disponibilità abitativa o in quelli ad alta densità abitativa. Inoltre, si applica anche nei contratti di locazione ad uso transitorio (durata da un mese a 18 mesi).

Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?

La cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Contitolarità immobile

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1.

L’opzione cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (D.L n. 47/14).

Come si esercita l’opzione per la cedolare secca?

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione. L’esercizio dell’opzione deve avvenire:

• Attraverso l’opzione sul modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione abitativo;
• L’esercizio avviene in dichiarazione dei redditi per le locazioni brevi.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. Pertanto, la scelta della cedolare secca può essere esercitata, durante la registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.

Come si revoca la cedolare secca?

Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. È, inoltre, possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta, qualora, tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI compilato.

Per approfondire: “Revoca cedolare secca ed aggiornamento canone di locazione“.

Locazioni brevi

Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi. Dal 2024, l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passa al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicché, chi ha un solo appartamento da affittare può continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (l’aliquota resta ferma al 21%).

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (come Airbnb o case-vacanza). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. L’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Approfondimenti:

• “Locazioni brevi turistiche per proprietari ed intermediari“.
• “Cedolare secca al 26% sugli affitti brevi: come funziona?“.

Applicazione nei rapporti con intermediario immobiliare

L’intervento di un intermediario immobiliare tra locatore e conduttore non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che resta possibile nelle seguenti casistiche:

• Mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare: in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore;
• Mandato senza rappresentanza: nel caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche. In questo caso, non esplica effetti ai fini dell’imposta di registro eventualmente dovuta per la registrazione del contratto di locazione né per l’imposta di bollo.

La cedolare secca non può trovare applicazione in ipotesi di stipula da parte del proprietario di un contratto di locazione con un’agenzia immobiliare, in quanto, in tal caso, il locatario è un soggetto che esercita un’attività di impresa.

Versamento cedolare secca

Per quanto riguarda le modalità di versamento della cedolare secca, l’acconto dovuto, da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100%. L’acconto dovuto deve essere pagato:

• In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
  • la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Codici tributo cedolare secca

Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Quando conviene la cedolare secca?

La valutazione di convenienza rispetto all’utilizzo della tassa piatta sugli affitti abitativi è un aspetto che dovrebbe essere valutato attentamente anno per anno. A favore della cedolare troviamo i seguenti aspetti:

• La possibilità di esentare dal pagamento dell’IRPEF sul canone di locazione, svantaggiosa se non si hanno bonus (es. Ecobonus) o oneri deducibili o detraibili da sfruttare, e dall’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione;
• Il canone di locazione rimane, sostanzialmente, invariato, per tutta la durata del contratto.

Detto questo, cosa potrebbe spingere il locatore ad applicare la tassazione IRPEF sul contratto? Vediamo alcuni esempi:

• Una situazione di inflazione crescente: la crescita dell’inflazione potrebbe essere sconveniente per il locatore, il quale potrebbe cessare la cedolare per aggiornare al tasso di inflazione il canone di locazione;
• L’impossibilità di cedere i bonus casa alle banche (che li induce ad aumentare l’IRPEF per potervi scaricare le detrazioni).

Per effettuare il passaggio dalla cedolare all’IRPEF è importante il fattore tempo: la revoca della tassa piatta può avvenire in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata scelta, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale (ad esempio, entro il 30 giugno se l’anno contrattuale inizia il 1° del mese). Indicativamente, ricordando che comunque ogni situazione è a se stante, l’alternativa tra le due tassazioni si pone solo per chi si trova a cavallo del primo scaglione dell’IRPEF (redditi fino a 15mila euro) e applica la cedolare del 21% sui canoni liberi, mentre quella del 10% sui canoni concordati rimane al momento imbattibile.

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