Banca dati affitti brevi: di cosa si tratta?

I locatori di affitti brevi, albergatori e bed & breakfast saranno inseriti in una banca dati, al fine di contrastare l’evasione fiscale nel settore turistico. Gli annunci degli affitti brevi pubblicati online dovranno possedere il codice identificativo ed essere iscritti alla banca dati. L’obiettivo è quello di contrastare l’evasione fiscale nel settore delle locazioni immobiliari. Ancora oggi, infatti, esistono forme di ospitalità irregolari, che non passando da portali di prenotazione o intermediari sfuggono all’Amministrazione finanziaria.

Il ministro del Turismo, Massimo Garavaglia ha firmato ad ottobre il decreto ministeriale che disciplina la nascita di questa piattaforma che servirà per mappare le strutture ricettive e gli immobili destinati agli affitti brevi. I commi 4-5 dell’articolo 13-quater del D.L. n. 34/2019 prevede che le unità destinate ad affitto breve presenti nel territorio nazionale vengano identificate secondo un codice alfanumerico, c.d. “codice identificativo“, da utilizzare in ogni comunicazione circa l’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza. Lo scorso 16 novembre, invece, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il provvedimento che sancisce l’introduzione della piattaforma informatica.

L’obbligo di dotarsi del codice identificativo riguarda i locatori di immobili con contratti di durata inferiore a 30 giorni, i titolari di strutture ricettive, i soggetti che esercitano intermediazione immobiliare e i portali telematici, pena la sanzione pecuniaria da 500 euro a 5.000 euro. La sanzione è relativa ad ogni unità immobiliare non correttamente inserita nella banca dati. In pratica, ogni annuncio di affitto breve pubblicato online sui portali di intermediazione dovrà possedere il codice identificativo ed essere iscritto alla banca dati.

E’ necessario definire con un protocollo di intesa con Regioni e Province autonome la data di entrata in vigore dell’obbligo di esposizione del codice identificativo negli annunci. Esso dovrà essere siglato entro 90 giorni dalla pubblicazione del decreto del Ministero del Turismo in Gazzetta Ufficiale. Tuttavia, alcune regioni, come la Lombardia (ad esempio) prevedono già l’assegnazione di un codice (CIR) identificativo regionale.

---

Cosa sono gli affitti brevi?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni. Questa tipologia di contratto è stata introdotta per far fronte al fenomeno elusivo che era proliferato in passato, di molti proprietari di affittare per brevi periodi appartamenti o stanza, per la durata della stagione estiva. Il legislatore è dunque intervenuto con il decreto legge n. 50/2017, disciplinando la figura degli affitti brevi. In particolare, il decreto si concentra su quello che il regime fiscale, particolarmente interessante sono state poi le disposizioni che si sono concentrate sulla normativa fiscale a cui sono assoggettati i gestori di portali.

Questi ultimi, infatti, operano quali intermediari tra chi cerca e offre casa, nel momento in cui intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi. Nel 2018 il decreto sicurezza ha poi imposto l’obbligo per i locatori, al pari dei titolari delle ordinarie strutture ricettive, di comunicare i dati degli alloggiati alla Questura. Nel 2019 è stato poi introdotto il codice identificativo per gli annunci online e la tassa di soggiorno, come per gli albergatori. In particolare, tali contratti sono espressamente descritti all’art. 4 del D.L. n. 50/2017:

““quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività  di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Disciplina affitti brevi

I proprietari di immobili dovranno, tuttavia prestare attenzione nel momento in cui decideranno di concludere un contratto rientrante nella categoria degli affitti brevi. Infatti, non tutti gli immobili potranno essere concessi in locazione mediante predetto strumento. Il legislatore ha limitato la fattispecie ad alcune categorie m catastali, ossia quelle dalla A1 alla A11 (fatta eccezione per la A10 a cui appartengono uffici o studi privati), comprese le pertinenze (cantine, soffitte, box, posti auto …) e le singole stanze. Dal punto di vista fiscale, invece, i proprietari degli immobili possono adempiere agli oneri fiscali mediante la c.d. “cedolare secca“. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF (e delle relative addizionali) con aliquota fissa al 21% (senza la possibilità di dedurre oneri). In particolare, l’applicazione della cedolare secca sostituisce l’applicazione dell’IRPEF, e delle seguenti imposte:

• Imposta di bollo sul contratto di locazione;
• Imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione.
• Imposta di registro e imposta di bollo sulle proroghe del contratto di locazione.

Nel 2018, come dicevamo, il legislatore è nuovamente intervenuto sulla disciplina in questione. Ha, infatti, previsto  l’obbligo per il proprietario di comunicare alla Questura i dati identificativi degli ospiti entro le 24 ore dal loro arrivo. Il termine è ulteriormente ridotto a 6 ore se la permanenza è di una sola notte. Invero, il proprietario può adempiere facilmente all’onere accedendo al sito internet “Alloggiatiweb” della Polizia di Stato.

Per approfondire: “Locazioni brevi turistiche: la disciplina fiscale“.

Cos’è la banca dati del turismo e degli affitti brevi?

La banca dati sugli affitti brevi non è altro che un archivio online, il quale ha l’obiettivo di raccogliere le informazioni di strutture e abitazioni che si occupano di affitti brevi. In tal modo, si intendono prevenire le pratiche piuttosto comuni che consentono una facile evasione fiscale. La banca dati conterrà le seguenti informazioni relative ad ogni struttura:

• La tipologia degli alloggi;
• L’ubicazione;
• La capacità ricettiva; 
• Gli estremi dei titoli abilitativi richiesti ai fini dello svolgimento dell’attività ricettiva;
• Il soggetto che esercita l’attività, anche in forma di locazione breve;
• Il codice identificativo regionale, o laddove questo non sia stato adottato, un codice alfanumerico generato dalla banca dati stessa.

A tutte le strutture verrà dato un codice identificativo da esporre negli annunci. E’ necessario definire con un protocollo di intesa con Regioni e Province autonome la data di entrata in vigore dell’obbligo di esposizione del codice identificativo negli annunci. Esso dovrà essere siglato entro 90 giorni dalla pubblicazione del decreto del Ministero del Turismo in Gazzetta Ufficiale. Il protocollo stabilirà la data di entrata in vigore dell’obbligo di esposizione del codice identificativo negli annunci.

Le informazioni contenute nella banca dati e il codice alfanumerico attribuito a ciascun operatore sono pubblicati sul sito istituzionale del ministero del turismo. 

«In base ai commi 4-5 dell’articolo 13-quater del Dl 34/2019 la “banca dati” prevede che le unità destinate ad affitto breve presenti nel territorio nazionale vengano identificate secondo un codice alfanumerico, denominato “codice identificativo”, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza. Quest’ultimo obbligo non riguarda i locatori di immobili con contratti di durata inferiore a 30 giorni, ma i titolari di strutture ricettive, i soggetti che esercitano intermediazione immobiliare e i portali telematici, pena la sanzione pecuniaria da 500 euro a 5.000 euro»

Quali i parametri per la banca dati?

Il Ministero del Turismo, di intesa con le Regioni, dovrà poi individuare i criteri applicativi della procedura di accesso alla banca dati.Sarà infatti emanato un protocollo entro 90 giorni dalla pubblicazione i Gazzetta Ufficiale del provvedimento introduttivo, avvenuta il 16 novembre 2016.

Sono però stati già divulgati i parametri tecnici per definire macro-tipologie omogenee a livello nazionale. Questi, terranno conto di alcuni criteri:

• Servizi offerti per l’ospitalità, compresi quelli per l’accessibilità;
• Numero dei posti letto e relative dotazioni;
• Attrezzature e strutture a carattere ricreativo;
• Attività legate al benessere della persona;
• Aree di sosta e assistenza per autovetture e imbarcazioni.

Collaborazione tra le amministrazioni

La nuova disciplina prevede anche un onere di collaborazione delle amministrazioni nello scambio delle informazioni. Alle PA sono infatti imposti alcuni doveri. In primo luogo, le amministrazioni sono tenute ad uno scambio più efficiente di informazioni. Dovranno, inoltre, collaborare con il Sistema Camerale, al fine di individuare le modalità di trasmissione e aggiornamento dei dati. Sono chiamati anche a svolgere attività di controllo sull’efficacia delle soluzioni tecniche prescelte.

Codice identificativo

Il provvedimento ha inoltre imposto ai proprietari di utilizzare un codice identificativo o alfanumerico. E’ infatti imposto un obbligo di indicazione del codice in ogni comunicazione, offerta e promozione. Invero, l’onere è esteso anche agli intermediaria, dunque questi e i proprietari dovranno indicare il predetto codice in ogni ’offerta di alloggi a fini turistici. Il suddetto è il codice identificativo regionale o, in mancanza, potrà essere impiegato il codice alfanumerico. La violazione delle norme in questione comportano anche l’erogazione di una sanzione compresa i 500 e 5000 euro.

Sanzioni legate al codice identificativo sulle locazioni brevi

Il codice alfanumerico dovrà essere esposto in modo visibile, esso potrà essere regionale, o altrimenti sarà la banca dati nazionale ad assegnarne uno. Per chi non dovesse provvedere sono previste sanzioni da 500 a 5.000 euro per ogni unità non comunicata. Qualora la violazione fosse reiterata, le sanzioni raddoppiano.