Agevolazione prima casa per gli espatriati all’estero

I soggetti espatriati all’estero per motivi di lavoro (cittadini italiani e non), hanno la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa, rispettando alcune condizioni, senza avere l’obbligo di spostare la residenza nell’immobile nei 18 mesi (come previsto in caso ordinario), dietro dichiarazione da rilasciare al momento dell’acquisto.

L’agevolazione prima casa consente di ottenere una riduzione delle imposte indirette (Iva o registro) dovute al momento dell’acquisto della prima casa in Italia. Lo stesso tipo di agevolazione può essere richiesta, con condizioni aggiuntive da rispettare, da parte di soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro. Rispettando le condizioni richieste questi lavoratori hanno la possibilità di acquistare la prima casa in Italia, senza avere l’obbligo di ivi spostarvi la residenza nel periodo di 18 mesi.

Detto questo, andiamo schematicamente a vedere le condizioni ordinarie dell’agevolazione prima casa per poi passare alla disciplina prevista per i soggetti espatriati all’estero per motivi di lavoro.

Come funziona l’agevolazione per acquisto prima casa? | cenni

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa in Italia è un bonus che viene concesso al soggetto che decide di acquistare il suo primo immobile in Italia e garantisce una riduzione delle imposte indirette dovute all’acquisto. Si tratta, in particolare dell’imposta di registro se l’acquisto dell’immobile avviene da privato, dove l’imposta scende dal 9% al 2% (con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna), oppure dell’IVA, che scende dal 10% al 4% se l’immobile viene acquistato da impresa. Affinché l’agevolazione possa trovare applicazione è necessario il rispetto di alcune condizioni o requisiti. Si tratta dei seguenti:

• Non possedere altre abitazioni in tutto il territorio nazionale, oltre quella per le quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
• Non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
• Non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Oltre a questo tipo di limitazioni, per accedere alle agevolazioni è necessario anche che le abitazioni rientrino in specifiche categorie catastali, da cui sono esclusi gli immobili considerati più di lusso. Sono infatti ammesse all’agevolazione le categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/11. Risulta anche possibile includere eventuali pertinenze strettamente correlate all’immobile. Se desideri approfondire l’agevolazione ed i suoi requisiti puoi trovare molte informazioni in questo articolo dedicato: “Agevolazione prima casa: IVA e imposta di registro“.

Agevolazione prima casa in favore di persone trasferite all’estero per ragioni di lavoro

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, nella sezione in cui vengono indicate le condizioni di accesso al beneficio prima casa, in caso di acquisto dell’abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 o A/9), per i soggetti trasferiti all’estero.

L’agevolazione legata alla riduzione dell’imposta di registro (con aliquota 2%) riguarda agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, previsti per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

La normativa: la nota II-bis, comma 1, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR

Per l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta è necessario che l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. Per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. Da specificare il fatto che la normativa non è rivolta soltanto ai cittadini italiani, ma anche ai soggetti con cittadinanza estera (l’agevolazione è slegata dalla cittadinanza del richiedente).

Nuove condizioni richieste per l’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero

Possiamo affermare, quindi, che il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto in Italia della prima casa (abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9) esclusivamente al verificarsi congiuntamente delle seguenti disposizioni:

• Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero;
• L’immobile acquistato in Italia deve essere ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi aveva la residenza o svolgeva l’attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.

Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. La norma non pone riferimenti all’iscrizione AIRE relativa al trasferimento all’estero del soggetto, e nemmeno alla cittadinanza del richiedente.

Detto questo andiamo ad approfondire con quanto indicato nella Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate.

Trasferimento verso l’estero per ragioni di lavoro

La norma riguarda le persone fisiche che si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento (rispetto alla versione previgente), il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione.

Residenza in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero

La norma richiede che la persona fisica abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.

Luogo di acquisto dell’immobile

La norma richiede che il soggetto abbia acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività35 prima del trasferimento.

Ulteriori condizioni dell’agevolazione prima casa

Resta fermo che, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis. Mentre, non è richiesto, nella fattispecie in esame, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato. Tale ultimo requisito non è richiesto al contribuente sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infra-quinquennale dell’immobile agevolato.

L’agevolazione prima casa, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, è fruibile, ai sensi dell’articolo 69, co. 3, della Legge 21 novembre 2000, n. 342, anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito per successione o donazione.

Conclusioni e consulenza fiscale online

Sulla base delle informazioni raccolte è possibile confermare il fatto che vi sia una particolare disposizione volta a tutelare la possibilità di acquisire il primo immobile in Italia da parte di cittadini italiani (e non) fiscalmente residenti all’estero. Per tutelare le loro esigenze di soggetti emigrati e di lavoro all’estero il legislatore ha concesso la possibilità di essere esonerati dall’obbligo di spostare la residenza nell’immobile nei diciotto mesi dall’acquisto (come avviene ordinariamente). Questo può avvenire attraverso una autocertificazione da rilasciare nell’atto di acquisto dell’immobile, dove il soggetto può dichiarare di essere espatriato per lavoro. Inoltre, qualora il cittadino italiano acquirente non abbia espresso tale autocertificazione ha la possibilità di rettificare l’atto di acquisto nei diciotto mesi successivi, a meno che questo non crei problematica con l’attività di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Un ultimo aspetto su cui effettuare le dovute valutazioni riguarda le modifiche intervenute nelle condizioni richieste le quali fanno riferimento esclusivamente a trasferimenti all’estero dovuti per motivi di lavoro, andando ad escludere altre motivazioni (famigliari, di studio, etc) dall’applicazione di questa agevolazione.

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