Acquisto un immobile come società o come privato?

La scelta di un investimento immobiliare richiede sempre un’adeguata pianificazione. Una delle principali variabili da considerare riguarda l’acquisto di un immobile come privato oppure attraverso una società. Ma quali vantaggi ci sono nell’uno e nell’altro caso? Scopriamolo insieme!

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L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, è soggetto ad alcuni rischi, ma anche la persona che investe potrebbe trovarsi a rischiare la perdita del proprio patrimonio investito (magari in caso di insolvenza in presenza di mutui fondiari, creditori personali, etc).

Quindi, nel momento in cui scegli di acquistare un immobile dovrai tener conto di alcuni elementi. In primo luogo, valuta la convenienza nell’investire in qualità di società o come privato. A seconda dell’attività da compiere possono esservi benefici e sgravi fiscali. Infatti, usualmente si suole distinguere acquisto finalizzato alla locazione dell’immobile o acquisto finalizzato all’uso del bene.

Invero, esistono anche dei modelli societari che possono essere impiegati per compiere questa attività. In particolare ci riferiamo alla società di gestione immobiliare o le holding immobiliari. Le prime sono società la cui funzione prevalente è quella di gestire i beni immobili. La seconda svolge la medesima funzione, ma secondo una struttura maggiormente complessa, legata alla separazione degli assets aziendali, dalle attività operative (in ottica della riduzione dei rischi aziendali). Non necessariamente un’impresa che acquista immobile è una società di gestione. Questa forma societaria, infatti, è impiegata principalmente ove si intenda, non solo acquistare, ma anche tutelare il patrimonio immobiliare.

Detto questo andiamo ad analizzare le variabili fiscali che influenzano l’acquisto di un immobile come privato piuttosto che come impresa.

Acquisto di immobile come privato o come società: quali differenze?

Fatte queste brevi premesse possiamo ora ad analizzare quali sono gli elementi da tener in considerazione se si vuole acquistare un immobile. Infatti, come affermato nei precedenti paragrafi, potrai valutare se acquistare come società o come privato. Per procedere ad assumere questa decisione, è necessario procedere all’analisi dei seguenti profili fiscali rilevanti:

• L’imposizione tributaria indiretta prevista in fase di acquisto, al fine di calcolare l’incidenza dell’IVA o dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali;
• La tassazione del reddito ritraibile dall’investimento  immobiliare e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile, al fine di valutare la redditività netta;
• L’eventuale  presenza di agevolazioni fiscali sull’acquisto  o  sulla  ristrutturazione dell’immobile;
• Il trattamento tributario applicabile in caso di rivendita, per le eventuali plusvalenze/minusvalenze.

In realtà, tale valutazione deve tenere in considerazione anche la destinazione dell’immobile. Infatti, a seconda che sia un acquisto finalizzato a concedere l’immobile in locazione o ad utilizzarlo, potrebbe esser maggiormente conveniente ricorrere alla società o procedere come privato.

Imposizione tributaria in fase di acquisto dell’immobile

La prima variabile da tenere in considerazione riguarda l’imposizione tributaria in fase di acquisto dell’immobile. Come sappiamo, l’acquisto di beni immobili, a seconda delle caratteristiche dell’immobile (abitativo o strumentale) ed a seconda del soggetto venditore (privato o imprese di costruzione/ristrutturazione) sconta diverse modalità di applicazione dell’IVA o dell’imposta di registro, assieme alle imposte ipo-catastali. Queste imposte sono dovute allo stesso modo dall’acquirente privato piuttosto che dall’acquirente impresa. Tuttavia, nel caso in cui vi sia una vendita soggetta ad IVA, l’acquirente impresa ha la possibilità di detrarsi l’imposta. Al contrario, un aspetto che il privato ha la possibilità di sfruttare (cosa non possibile per l’impresa) riguarda l’agevolazione prima casa.

Per approfondire: “Acquisto Immobili Abitativi: IVA o Imposta di Registro?“.

L’agevolazione acquisto prima casa

In caso di acquisto di immobili, la persona fisica può beneficiare, qualora ne ricorrano i requisiti, delle agevolazioni sulla prima casa. Tale possibilità è esclusa per le società, che acquisteranno sempre secondo l’aliquota (registro o IVA, a seconda della tipologia di immobile) prevista per le seconde case. Ovviamente, l’agevolazione riguarda l’acquisto della prima unità immobiliare a destinazione abitativa (non di lusso). Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa si sostanziano in:

• Riduzione dell’IVA dal 10% al 4%, la quale è rivolta ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice;
• Imposta di registro al 2%, il bonus prima casa consente dunque una riduzione delle imposte catastali. Infatti, l’imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
• Il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione;
• Detrazione IRPEF del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
• Detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa.

La tassazione del reddito da locazione dell’immobile

Altra variabile da tenere in considerazione riguarda le imposte dirette che si applicano sul canone di locazione. Come privato, ad esempio, per l’acquisto di immobile abitativo è possibile sfruttare il regime della cedolare secca al 21%, rispetto alla tassazione per scaglioni dell’IRPEF. Tuttavia, la detenzione e la messa a reddito di beni immobili come soggetto privato potrebbe essere considerata attività di impresa nel momento in cui vi è un’adeguata organizzazione di persone e mezzi per la relativa gestione o nel momento in cui si avviano attività turistico ricettive extra-alberghiere (casa vacanze, B&B, affittacamere, etc). Pertanto, in questi casi non resta che valutare l’acquisto come impresa. In questo caso la tassazione del reddito di impresa segue le disposizioni previste per la tipologia di attività o di società prescelta per l’acquisto.

Le agevolazioni per la ristrutturazione e/o riqualificazione energetica dell’edificio

Un’altra variabile da tenere in considerazione riguarda i bonus edilizi ed i soggetti che li possono sfruttare. Mentre la persona fisica, privato, può sfruttare, alle condizioni previste, sia le agevolazioni per la ristrutturazione dell’immobile che quelle per la sua riqualificazione energetica, per l’impresa è diverso. Le imprese, infatti, possono beneficiare soltanto delle detrazioni per la riqualificazione energetica dell’edificio. Tuttavia, i costi legati all’eventuale ristrutturazione potranno essere costi capitalizzati che potranno essere poi soggetti al naturale processo di ammortamento del fabbricato. Si tratta di due modalità diverse di sfruttare la possibilità di ristrutturazione dell’immobile.

Tassazione delle plusvalenze in caso di rivendita

La possibile rivendita dell’immobile sconta imposta in caso di realizzazione di una plusvalenza nel caso delle persone fisiche, al momento in cui:

• L’immobile viene venduto prima di un periodo di cinque anni dall’acquisto;
• L’immobile non è stato adibito per la maggior parte del tempo a residenza.

In questi casi la plusvalenza derivante dalla vendita è soggetta a tassazione per la persona fisica cedente. La tassazione è legata all’IRPEF del soggetto cedente, oppure, vi è la possibilità di esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva del 26%.

Per le imprese la cessione di un’immobile patrimonio può determinare una plusvalenza che rimane tassata secondo le regole legate alla determinazione del reddito di impresa.

Per approfondire: “Plusvalenza da Cessione di Immobili: IRPEF o imposta sostitutiva?“.

La destinazione dell’immobile: locazione o utilizzo come sede

Acquisto finalizzato alla locazione

Nel caso dell’acquisto di un immobile di natura abitativa per la sua successiva locazione, potrebbe essere maggiormente conveniente procedere ad un investimento come “privato”, valutando:

• La possibilità di pagare l’imposta di registro sul valore catastale (e non sul prezzo di compravendita che, in gran parte dei casi, è superiore rispetto al valore catastale);
• La possibilità di tassare i canoni di locazione con la cedolare secca al 21% oppure, al ricorrere delle condizioni di legge, al 10%, ferma restando l’indeducibilità assoluta dei costi di gestione dell’immobile (spese condominiali, utenze, etc.);
• Il recupero decennale, sotto forma di detrazione fiscale, del 50% delle eventuali spese di ristrutturazione dell’immobile o del 65% delle spese di riqualificazione energetica; 
• L’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita, laddove l’immobile sia stato detenuto per almeno 5 anni. 

Acquisto come sede commerciale

Il bene potrebbe, invece, avere una finalità di tipo “strumentale”, ad esempio potrebbe essere destinato ad un utilizzo per scopi aziendali, ad esempio, come sede legale o come “punto vendita” di un’attività commerciale. In questo caso, ovviamente, potrebbe essere maggiormente conveniente procedere all’acquisto in quanto società.

Quelle di seguito sono alcune delle principali valutazioni fiscali da fare:

• L’impossibilità di corrispondere le imposte d’atto sulla base del valore catastale, dovendosi calcolare queste ultime sul prezzo di compravendita indicato nell’atto di trasferimento;
• La deducibilità di gran parte del costo di acquisto dell’immobile sotto forma di ammortamento annuale nonché di tutti i costi connessi all’immobile (spese condominiali e spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del bene);
• Il recupero in 10 anni dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile (oltre alla deducibilità dei relativi costi dal reddito d’impresa);
• L’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o, comunque, di fuoriuscita del bene dal regime d’impresa (come nel caso di assegnazione dell’immobile ai soci o per l’estromissione dall’impresa individuale), indipendentemente dal periodo di detenzione dell’immobile.

Da tenere in considerazione in tal caso è la possibilità di procedere al recupero dell’investimento grazie alla tramite la quasi integrale deducibilità dei costi. Dall’altro, vi è una maggiore tassazione da sopportare in fase di acquisto (oltre al rischio di subire un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate) e un costo di fuoriuscita futura dell’immobile dal regime d’impresa.

Esigenze di riservatezza

La riservatezza è esigenze che potresti valutare nella scelta di acquistare un immobile come società o come privato. Molti sono gli investitori che vogliono mantenere un certo riservo sulle operazioni economiche che effettuano. Qualora un’acquisizione venga effettuata dalla persona fisica, questo di certo non è possibile. Tuttavia è pienamente possibile, quasi fisiologico, ottenere questo effetto operando per mezzo di una società di capitali. Infatti, qualora l’operazione venga effettuata per mezzo di una società, sarà la società stessa a figurarsi nei rapporti con i soggetti terzi. Le società, però, essendo enti immateriali, per porre in essere le loro attività negoziali debbono necessariamente agire per mezzo di un organo, ossia l’amministratore unico (o il presidente del Consiglio di amministrazione, a seconda del tipo di governo societario prescelto). 

L’amministratore può essere un socio, anche di minoranza, o un esterno: in ogni caso l’operato dell’amministratore è subordinato al volere dell’assemblea dei soci (o del socio, in caso di società unipersonale). Appare evidente che, qualora il socio di maggioranza nutrisse particolari esigenze di riservatezza, la miglior soluzione potrebbe essere rappresentata dall’utilizzo di un amministratore esterno o dal conferimento dell’amministrazione ad un socio di minoranza.

Un maggior grado di riservatezza, inoltre, si può conseguire laddove si provveda alla nomina di un procuratore (generalmente un avvocato) che agisca in nome e per conto della società, apparendo lui stesso nei rapporti con i terzi. Oppure, è possibile fare ricorso ad una società fiduciaria a cui conferire specifico mandato.

Convenienza economica

La scelta di acquistare un immobile con società o come privato può essere effettuata anche in base alla convenienza economica dell’operazione. Infatti, non va sottovalutata la circostanza per la quale ogni società ha dei costi di gestione fissi, quali tenuta della contabilità, diritti camerali, ecc.,  non presenti per quel che concerne la persona fisica.

Se la società è di piccole e medie dimensioni comunque i costi si aggirano introno ai 2.000,00 – 3.000,00 euro annui. Pertanto, nel caso in cui si debba costituire una società, occorre avere una redditività che consenta, quanto meno, di coprire i costi fissi di gestione, anche in virtù della svantaggiosa normativa fiscale inerente le c.d. “società di comodo”.

Tabella: confronto acquisto immobiliare come privato o impresa

Aspetto Fiscale	Acquisto come Privato	Acquisto come Impresa
Tassazione sul Reddito	Tassato come reddito da immobili	Tassato come reddito d’impresa
Detrazioni	Limitate (es. interessi mutuo)	Più ampie (ammortamenti, spese)
Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)	Spesso esente o ridotta	Detraibile, ma soggetta a regole
Imposta di Registro	Applicabile	Applicabile, ma può essere detraibile
Plusvalenze	Tassate come reddito capitale	Tassate come reddito d’impresa
Costi Operativi	Non detraibili	Detraibili
Imposta sulle Successioni	Applicabile	Non applicabile (salvo casi specifici)
Imposta Municipale Unica (IMU)	Applicabile	Applicabile, ma detraibile

Come tutelare il patrimonio immobiliare

L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, è soggetto ad alcuni rischi, ma anche la persona che investe potrebbe trovarsi a rischiare la perdita del proprio patrimonio investito (magari in caso di insolvenza in presenza di mutui fondiari, creditori personali, etc). Per esigenze di tutela del patrimonio da aggressioni personali di terzi e per veicolare i proventi derivanti dalla messa a reddito di beni immobili può essere valutata l’opzione di costituire una società di gestione immobiliare.

Ovviamente, non ogni società che procede ad acquistare un immobile costituisce società di gestione. Questa nasce con il proposito di tutelare il tuo patrimonio immobiliare e per procedere alla sua gestione.

La società di gestione immobiliare è un impresa il cui fine (oggetto sociale) è quello di gestire un patrimonio immobiliare, attraverso l’acquisto di:

• Appartamenti/case/ville e la rivendita al pubblico;
• Immobili da ristrutturare e rivendere;
• Terreni su cui costruire per poi rivendere;
• Immobili da dare in affitto.

L’oggetto sociale è quindi la gestione di un patrimonio immobiliare. È possibile costituire una società immobiliare in qualsiasi forma:

1. Società di persone: società semplice (SS), società in nome collettivo (SNC), società in accomandita semplice (SAS);
2. Società di capitali: società per azioni (SPA), società in accomandita per azioni (SAPA), società a responsabilità limitata (SRL).

Generalmente, le due tipologie societarie maggiormente utilizzate sono la società semplice e la società a responsabilità limitata. Di seguito una tabella con le principali differenze tra queste due tipologie di società utili per la detenzione di beni immobili.

Aspetto Fiscale	SRL Immobiliare	Società Semplice Immobiliare
Forma Giuridica	Società di capitale	Società di persone
Tassazione Reddito	Imposta sul reddito delle società (IRES)	Tassazione trasparente (reddito attribuito ai soci)
Detrazioni	Ammortamenti, spese operative	Limitate, principalmente interessi passivi
Immobili da mettere a reddito	Si, per evitare disciplina sulle società di comodo	Disciplina sulle società di comodo non applicabile
Plusvalenze	Tassate al 24% (IRES)	Tassate secondo le aliquote personali dei soci
Costi Operativi	Detraibili	Parzialmente detraibili
Imposta sulle Successioni	Applicabile	Applicabile
Imposta Municipale Unica (IMU)	Applicabile	Applicabile

Scegliere una holding immobiliare

La holding immobiliare è uno strumento mediante il quale acquistare immobile e gestire il patrimonio e le attività compiute con esso. Ha piena capacità giuridica, questo gli dà la possibilità di essere titolare di qualsivoglia diritti o beni. Inoltre, può dare a più persone fisiche la possibilità di associare le proprie ricchezze per agevolarne l’amministrazione. La holding immobiliare ha l’obiettivo di separare il patrimonio immateriale (e spesso anche degli intangibles) rispetto all’attività operativa dell’impresa, che rimane sotto un’altra società. In questo modo si tutela il patrimonio dal rischi di impresa, legato all’attività operativa.

La creazione di una holding immobiliare si rende necessaria anche in ottica di pianificazione successoria ed evita, nelle cause di divisione, le problematiche della comunione indivisa immobiliare. Le quote sociali possono essere detenute da società straniere, assolvendo al compito di protezione del patrimonio in modo da salvaguardare l’investimento dai creditori personali. 

La funzione principale, che in questo contesto viene in evidenza è quella di protezione di tutela del patrimonio immobiliare. In questo caso si vuole prevalentemente garantire una gestione più efficiente degli immobili. Quando i componenti della holding fanno parte della stessa famiglia, possono controllare in modo diretto il patrimonio e proteggerlo dall’esterno. Inoltre, ogni società controllata gestisce autonomamente il proprio capitale senza incidere su quello della capogruppo, abbassando di conseguenza il rischio d’impresa.

Conclusioni

L’acquisto di un immobile è una decisione significativa che può avere diverse implicazioni fiscali a seconda che si agisca come privato o come impresa. Mentre l’acquisto come privato offre meno flessibilità in termini di detrazioni fiscali, esso è generalmente meno complesso dal punto di vista amministrativo e fiscale. D’altro canto, l’acquisto attraverso una società offre più opportunità di detrazione e pianificazione fiscale, ma viene anche con una maggiore complessità e obblighi di reporting.

Una holding immobiliare può essere una soluzione intermedia interessante. Questo tipo di struttura consente di combinare gli aspetti positivi di entrambi gli approcci, offrendo flessibilità nella gestione degli immobili e protezione patrimoniale. Tuttavia, è fondamentale consultare un esperto fiscale o un commercialista per valutare accuratamente i pro e i contro di ciascuna opzione, in modo da adottare la strategia più adatta alle proprie esigenze.

Domande frequenti