Il contratto d’affitto di ramo d’azienda: aspetti civilistici, contabili e fiscali


affitto aziendaLa situazione economica che ci troviamo ad affrontare non permette alle imprese di sfruttare al massimo la propria capacità produttiva, per questo, lo strumento dell’affitto d’azienda può rappresentare un valido strumento per esternalizzare una parte della propria attività riuscendo ad ottenere profitti, dati dall’incasso dei canoni di locazione, a costi sicuramente inferiori rispetto a produrre direttamente. L’affitto di azienda permette anche il conseguimento di ulteriori fini (gestione di una crisi aziendale, passaggio generazionale, ecc.) senza il necessario e definitivo trasferimento del complesso aziendale. Vediamo adesso di capire meglio le caratteristiche peculiari, civilistiche contabili e fiscali, del contratto di affitto di ramo d’azienda.

La disciplina civilistica – L’articolo 2555 del codice civile definisce l’Azienda come “il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’art. 2562 del codice civile il quale, si limita a prevedere che all’affitto di azienda si applichino le medesime norme previste dall’art. 2561 del c.c. in tema di usufrutto d’azienda.

Oggetto del contratto di affitto è una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi. Tra l’altro, perché si abbia affitto d’azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva.

A livello civilistico la normativa applicabile all’affitto d’azienda prevede che:

  • Obblighi del concedente – Il concedente è tenuto a consegnare dell’azienda all’affittuario secondo le caratteristiche pattuite nel contratto, in modo che possa servire alla funzione a cui è destinata;
  • Obblighi dell’affittuario – L’affittuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficacia dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte;
  • Forma del contratto – I contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto (forma ad probationem). Gli stessi, redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per l’iscrizione nel registro delle imprese entro 30 giorni dalla stipulazione;
  • Divieto di concorrenza – A chi cede in affitto un’azienda si estende, per tutta la durata del contratto, il divieto di concorrenza previsto dall’art. 2557 c.c., ovverosia il divieto di iniziare una nuova impresa in grado di sviare la clientela dall’azienda ceduta in affitto;
  • Successione nei contratti di lavoro – L’affittuario dell’azienda subentra in tutti i contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale. Quindi anche i contratti di lavoro continuano con l’affittuario, e il lavoratore conserva tutti i suoi diritti. Se l’affitto si estende anche ai crediti, la cessione di questi, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi dal momento dell’iscrizione del contratto di registro delle imprese;
  • Differenze di inventario – Al fine di permettere al concedente la conservazione del valore economico dell’azienda concessa il affitto il codice civile riconosce allo stesso, l’obbligo di ricevere (art. 2561 comma 4 del codice civile) un indennizzo in danaro corrispondente alla differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio ed alla fine del rapporto sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto.

La disciplina fiscale - Il regime fiscale di tassazione dell’affitto d’azienda sia per quanto riguarda le imposte dirette, che per quelle indirette, varia in funzione della natura del soggetto concedente. In particolare, è previsto che se l’affittante è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, viene meno in capo a quest’ultimo la qualifica di imprenditore e viene meno la qualifica di soggetto passivo ai fini dell’IVA, per conservando la partita IVA che viene di fatto congelata. In particolare possiamo avere queste due differenti situazioni:

  • Il concedente è una società o un imprenditore individuale con altre aziende -  in tal caso, il concedente non perde la qualifica di imprenditore, affittando l’azienda. Pertanto, i canoni d’affitto e tutti i componenti reddituali percepiti durante il contratto concorrono a formare il reddito d’impresa, sia ai fini delle imposte dirette che dell’IRAP. Ai fini IVA l’affitto d’azienda è un’operazione imponibile soggetta ad imposta nella misura ordinaria del 22%, oltre imposta di registro in misura fissa di 67 Euro;
  • Il concedente è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda - in questo caso il concedente perde la qualifica di imprenditore, pertanto, i redditi da questo prodotti configurano ai fini IRPEF redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1 lettera h) del TUIR ed esulano dal regime del reddito d’impresa. Il reddito imputabile al concedente è pari alla differenza positiva tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le eventuali spese sostenute per il mantenimento del complesso aziendale. L’imputazione del reddito deve avvenire secondo il principio di cassa, tenendo conto dei soli canoni effettivamente percepiti. Ai fini delle imposte indirette, i canoni sono esclusi da IVA e soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale.
Per quanto riguarda il soggetto affittuario, invece, non si pongono particolari problemi. Per effetto del contratto di affitto, infatti, questi acquista la qualifica di imprenditore e, conseguentemente, i componenti reddituali negativi dallo stesso sostenuti rilevano secondo i criteri propri del reddito d’impresa. I canoni corrisposti per l’affitto dell’azienda, in quanto costi per godimento di beni di terzi, sono deducibili dal reddito d’impresa secondo gli ordinari criteri di competenza stabiliti dall’art. 109 del TUIR.
 

La disciplina contabile –  per quanto riguarda gli aspetti contabili, invece, il contratto di affitto d’azienda non comporta un trasferimento di proprietà dei beni; non vi è quindi titolo affinché l’affittuario possa iscrivere nel suo stato patrimoniale quando ricevuto e perché l’affittante possa eliminare i beni oggetto del contratto dalla sua contabilità. Il contratto di affitto d’azienda viene però rilevato nel sistema dei conti d’ordine.

 Per la società affittante le rilevazioni nel sistema dei conti d’ordine sono:

- Società Alfa c/affitto d’azienda  – a  –  Tutte le attività cedute in affitto –    XXX

- Tutte le passività cedute in affitto – a – Società Alfa c/affitto d’azienda –  XXX

- Capitale netto azienda affittata –  a –  Società Alfa c/affitto d’azienda – XXX

A questo punto è necessario rilevare nel sistema dei conti d’ordine i canoni di locazione previsti dal contratto:

- Azienda in affitto c/impegni – a – Canoni di affitto residui – XXX

Per l’affittuario le registrazioni sono:

- Attività azienda c/affitto – a  – Società Beta c/affitto d’azienda – XXX

- Società Beta c/affitto d’azienda –  a  – Passività azienda c/affitto –  XXX

- Società Beta c/affitto d’azienda – a – Capitale netto in affitto –  XXX

Per maggiori informazioni sulla disciplina contabile e sul metodo della proprietà vi rimando a questo articolo: L’affitto d’azienda: metodi di contabilizzazione.

Informazioni su questi ad

5 commenti

  • andrea di stefano

    l’articolo è scritto in modo chiaro ed cesaustivo

  • ma nel caso che chi affitta l’immobile e’ in forza di contratto leasing ,deve rilasciare un autorizzazione del leasing per affittare? o puo farlo anche senza?

    • Nell’affitto d’azienda vige l’art. 2258 c.c. secondo il quale l’acquirente dell’azienda subentra direttamente nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non abbiano carattere personale.
      Non sono previste autorizzazioni, ma soltanto una comunicazione del nuovo soggetto avente causa.

  • nel caso di affitto di un centro estetico con macchinari interni, il contratto di ramo d’azienda (cosi definito dal commercialista con allegato elenco macchinari) deve essere registrato all’agenzia delle entrate oppure tramite atto notarile? quale articolo regolamenta tale registrazione? Grazie

    • L’atto di affitto di ramo d’azienda deve essere redatto per iscritto, per poterlo opporre a terzi. Per questo motivo è bene redigere una scrittura privata autenticata o un atto pubblico che dovrà essere registrato, a cura del notaio nel registro delle imprese. Per i riferimenti normativi, guardati l’art. 2555 e seguenti del c.c.

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